Propriétaire d'un bien à l'étranger, les cinq erreurs à éviter
La date limite pour retourner sa déclaration d'impôt approchant à grand pas, voici un florilège des bons réflexes fiscaux à adopter quand on possède un bien immobilier hors de la Suisse.
A défaut d’avoir les moyens de s’acheter un bien immobilier dans le pays, nombreux sont les Suisses qui deviennent propriétaires d’une résidence secondaire à l’étranger. Vacances assurées, télétravail amélioré ou encore retraite dorée, les tentations d’un tel achat ne manquent pas, mais certaines contraintes restent souvent découvertes sur le tard. En ce qui concerne la fiscalité par exemple, véritable source d’angoisse pour de nombreux contribuables, quantité d’erreurs sont encore commises par méconnaissance ou par confusion entre les deux pays. Au vu du délai de remise de la déclaration d’impôt qui approche, Cyrille Tardin, avocat spécialiste en fiscalité et administrateur de la société Depigest, nous rappelle quelques points à ne surtout pas négliger en termes de taxation de son bien immobilier situé hors du pays.
1 Ne déclarer son bien que dans le pays où il se situe
Encore bon nombre de Suisses l’ignorent mais déclarer fiscalement son bien à l’étranger, dans le pays de situation, ne dispense pas le contribuable de le faire figurer dans sa déclaration d’impôt suisse. En effet, le système fiscal suisse est fait de telle manière que la totalité des revenus et de la fortune (que ces éléments aient leur source sur le territoire ou à l’étranger) doivent être recensés. «Il n’y a pas pour autant de double imposition, en Suisse et à l’étranger. Ce bien est exempté d’impôt ici et sera pris en compte uniquement pour déterminer le taux suisse d’imposition sur la fortune et le revenu», précise Cyrille Tardin. Ainsi, si votre fortune en Suisse s’élève à 500'000 francs et que vous êtes le propriétaire d’une maison en Grèce valant 300'000 francs, le fisc va imposer votre fortune de 500'000 francs au taux applicable à une fortune de 800'000 francs.
2 Ne pas déclarer son bien délibérément
Ne pas avoir connaissance de cette règle de «double déclaration» de son bien peut arriver et est même fréquent mais ne protège pas pour autant de la sanction. En ayant fait preuve de négligence, on peut toutefois réparer son erreur, du moins en partie. Effectuer une dénonciation spontanée permet typiquement d’éviter de payer l’amende. «Dans le cas contraire, où l’administration fiscale apprend par elle-même l’existence de ce bien, une procédure de rattrapage sur dix ans est lancée et l’amende infligée peut représenter entre un tiers et trois fois le montant de l’impôt économisé», souligne le spécialiste. Tout dépendra de la gravité de la faute, déterminée notamment en fonction du montant soustrait aux impôts. A savoir qu’avec la mise en place de l’échange automatique d’information en 2017, il est théoriquement possible pour l’administration fiscale d’avoir accès aux mouvements des comptes bancaires étrangers utilisés pour s’acquitter des frais de fonctionnement de ces biens immobiliers.
3 Oublier de faire valoir des déductions
De nombreuses dépenses peuvent permettre de réduire son imposition telles que les frais de jardinage ou autres frais d’entretien (selon les cantons). «Pour cela, il est important de garder toute facture relative à ce type de dépense ou attestation officielle concernant son bien pour pouvoir les remettre sur demande de l’administration fiscale», rappelle le fiscaliste. Il est également possible de déduire ses dettes privées ou hypothécaires et les intérêts relatifs si on a acquis par exemple son bien à l’étranger avec un prêt familial ou autre. Cela permettra de diminuer la fortune et le revenu imposables en Suisse.
4 Oublier la valeur locative
Selon la même logique que pour l’impôt sur la fortune, le revenu locatif réel (si le bien est loué) ou fictif (s’il n’est pas loué) sera pris en compte pour déterminer le taux applicable aux revenus imposables en Suisse et doit donc être renseigné. Cyrille Tardin ajoute: «Dans le cas de figure où le bien immobilier à l’étranger est loué, le contribuable doit déclarer les loyers perçus et peut, s’il le loue meublé, faire valoir une déduction forfaitaire (de 20% dans le canton de Vaud à 25% à Genève) pour l’usure des meubles.» Si le bien n’est pas loué, le contribuable doit impérativement déclarer la valeur locative théorique du bien en question, les pratiques étant divergentes d’un canton à l’autre. Pour ce qui est de Genève, voir l’erreur 5.
5 Ne pas contester la taxation genevoise sur la question des frais
Contrairement à la France ou encore l’Espagne et le Danemark, beaucoup de pays n’appliquent pas ce système de valeur locative. S’il n’existe pas de valeur locative étrangère (c’est souvent le cas), à Genève, celle-ci sera basée sur un forfait théorique de 4,5% de la valeur fiscale du bien, elle-même correspondant au prix d’acquisition au cours historique de la date d’achat. Cette valeur locative théorique de 4,5% de la valeur du bien est considérée comme nette, c’est-à-dire sans déduction possible de frais d’entretien. Une pratique très contestable qui peut se révéler véritablement pénalisante. «L’administration fiscale genevoise refuse ainsi toute déduction de frais effectifs pour un bien à l’étranger (autre que la France)», constate l’expert. Ce dernier invite par conséquent les contribuables à contester systématiquement les bordereaux de taxation de ce type car la question sera prochainement tranchée par les instances judiciaires, comme l’espère Cyrille Tardin, en faveur des contribuables concernés. A noter que ce procédé n’est pas observé dans d’autres cantons tels que Vaud ou Valais.