Qui aura sa part du gâteau?
Le 3 mars prochain, le peuple genevois est appelé à trancher sur la répartition des types de logements prévus dans le PAV. Au menu: ajouter davantage de propriétés par étage (PPE) pour augmenter les possibilités d’achat immobilier ou, le cas échéant, mieux encadrer celles soumises au droit de superficie.
Énième coup d’éclat autour du plus grand projet d’aménagement urbain d’Europe qu’est le PAV (Praille-Acacias-Vernets). Avec pas moins de 12’400 logements supplémentaires attendus d’ici 2060 dans le nouveau centre de Genève, les visions contraires croisent le fer à chaque étape du plan et finissent la plupart du temps devant les urnes. Le 3 mars prochain, c’est cette fois-ci la répartition des types de logements à construire qui est au cœur des débats. Un manque de diversité critiqué par le PLR, l’UDC, le Centre, le MCG et la Chambre genevoise immobilière que les deux propositions de lois qu’ils soutiennent espèrent corriger.
Une demande attestée pour la pleine propriété
Tout d’abord, la loi L 12291 «Pour de la PPE dans le PAV» suggère, comme son nom l’indique, d’introduire 24% de propriété par étage (PPE), en pleine propriété, dans le mégaprojet urbain du PAV afin de répondre à un besoin général de la population. «La PPE en zone de développement s’est révélée être le parent-pauvre des projets ces dernières années alors que dans le périmètre des Allières par exemple, plus de 500 demandes solvables ont été déposées pour les 80 logements construits en PPE. Sans parler du quartier des Vergers et ses 80 appartements en PPE qui ont reçu près de 1000 dossiers également tous recevables», souligne la députée Diane Barbier-Mueller.
La raison de cet attrait? Les prix attractifs pratiqués en zone de développement qui facilitent l’accession à la propriété (voir tableau: pour un appartement de 100 m2, compter 680’000 CHF en moyenne) mais dont l’offre reste pour le moment large- ment inférieure à la demande des fa- milles genevoises. Un décalage qui place d’ailleurs Genève à la première place des cantons avec le moins de propriétaires de Suisse. De quoi provoquer en outre des problèmes de mobilité selon la députée MCG, Ana Roch: «Nous ne répondons pas suffisamment à un besoin grandissant, ce qui force nos concitoyens à aller acquérir leur logement dans un canton ou un pays voisin. Autrement dit, de plus en plus loin de leur lieu de travail...»
En ce qui concerne le PAV, 88% des logements envisagés relèveront du locatif pur dans les prévisions de l’État et seuls 4% de PPE devraient être régis par un droit de superficie (non en pleine propriété). Un chiffre modeste mais justifié par les partis de gauche pour ses risques, entre autres, de spéculation immobilière. Im- pensable pour le conseiller national PLR, Cyril Aellen: «La PPE en zone de développement répond à des règles strictes, en particulier à la loi Longchamp qui oblige d’occuper son logement a minima pendant dix ans avant de pouvoir le revendre. Il s’agit ici véritablement d’un investissement personnel durable, d’un élément de prévoyance pour les classes moyennes qui souhaitent accéder à la propriété.»
Le droit de superficie, à condition de...
Autre argument de l’opposition: le fait qu’il y ait déjà de la PPE en droit de superficie devrait suffire à la population désireuse d’achat (voir la définition du droit de superficie dans l’article https://www.immobilier.ch/fr/actualite-magazines/tout-comprendre-sur-le-ddp). «Faux» défendent les auteurs de la loi L 12290 dont l’objet est de définir les contours de ce régime encore rare sur le marché. «On peut comparer la PPE en droit de superficie à l’achat d’une voiture en leasing. Cela coûte cher en «loyers», en entretien et à la fin, contrairement à une voiture, on n’a même pas la possibilité de racheter le bien. Ce n’est donc pas comparable à l’achat d’une PPE en pleine propriété», commente Cyril Aellen. Mais quitte à devoir se contenter des quelques pourcents de PPE en droit de superficie, les législateurs ont fait en sorte de la rendre plus abordable.
Dès lors, il est proposé dans cette deuxième modification de loi de préciser la durée du droit de superficie pour qu’elle at- teigne 99 ans (au lieu des 60 ans actuels), de définir une rente de superficie qui ne péjore pas la charge d’usage (10 CHF par m2 en lieu et place des 32,52 CHF aujourd’hui), et enfin de déterminer la valeur de retour de «l’immeuble» à l’expiration du droit de superficie. Ceci afin d’éviter des cas de conflits comme observé récemment entre la Commune de Genthod et les quasi-propriétaires qui bénéficiaient d’un droit de superficie sur ses terrains.
Néanmoins, il est important de noter que cette deuxième loi tombera si la première est acceptée en votation puisque la PPE en propriété pleine remplacerait alors le pourcentage des PPE en droit de superficie... Loin d’être évident, ce débat n’est sûrement pas le dernier sur lequel le peuple aura à s’exprimer concernant le PAV mais cette fois-ci l’enjeu est de taille. Alors qui l’emportera dans ce combat politiquement clivant? Réponse le 3 mars.