Résiliation en vue de la vente d'un bien
Je suis propriétaire d’un appartement qui est actuellement occupé par des locataires. Je souhaite vendre cet appartement. Suis-je en droit de résilier le contrat de bail? Dois-je par ailleurs prendre d’autres précautions avant de procéder à la vente de mon appartement? (Frédéric C., de Lancy)
Vous êtes en principe libre de résilier en tout temps un bail de durée indéterminée, en observant les délais et les termes légaux ou conventionnels. Pour les baux d’habitation, le délai de congé est de trois mois pour la fin d’un trimestre de bail sauf si un préavis plus long ou une échéance (par exemple annuelle) sont prévus dans le contrat de bail. La résiliation doit impérativement être notifiée au moyen d’un formulaire officiel.
Sous réserve du respect de ces conditions, le congé est en principe valable. Toutefois, s’il est contesté en justice par le locataire, le congé peut être annulable, d’une manière générale, lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi, et en particulier, lorsqu’il est donné dans le seul but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué.
Le tribunal fédéral a jugé dans un tel cas d’espèce que le congé donné par le bailleur souhaitant vendre son appartement doit être considéré comme abusif s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n’est manifestement qu’un prétexte. En revanche, le congé donné pour l’échéance, en vue de vendre un bien dans de meilleures conditions, ne contrevient pas aux règles de la bonne foi.
Le congé peut aussi être annulable s’il s’agit d’un «congé-vente». Pour qu’un tel cas puisse être admis, il doit exister un rapport de cause à effet entre la résiliation du bail et le désir du bailleur de vendre le logement loué au locataire congédié. La relation de causalité entre le congé et le désir d’amener le locataire à acheter fait défaut lorsque le motif du congé ne consiste pas uniquement à entraîner le locataire à acheter, mais trouve sa source dans le souhait de vendre la chose à n’importe qui, qu’il s’agisse du locataire ou d’un tiers.
En conséquence, le congé donné au locataire en vue de vendre un appartement est, sauf circonstance particulière, en principe parfaitement valable. Il convient toutefois d’être attentif au fait que la vente d’un appartement peut, selon les circonstances, être soumise à autorisation de la part du Département du Territoire (DT). En effet, la loi cantonale sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitations (LDTR) prévoit que l’aliénation de certains types d’appartement à usage d’habitation, et qui étaient jusqu’à présent offerts en location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logement où sévit la pénurie.
Il existe une situation de pénurie lorsque, pour un type d’appartement donné, le taux de vacance est inférieur à 2%. Actuellement, la pénurie concerne toutes les catégories d’appartements assujettis à la loi, soit les appartements de une à sept pièces inclusivement. Les appartements de huit pièces et plus ne sont pas assujettis à la LDTR. Le département accorde l’autorisation d’aliéner, notamment, si l’appartement a été soumis, dès sa construction, au régime de la propriété par étages, s’il a déjà fait l’objet d’une demande d’autorisation d’aliéner ou s’il n’a jamais été loué. Par ailleurs, le locataire occupant son logement depuis plus de trois ans peut être autorisé, à certaines conditions, à acquérir son logement.
Si aucune de ces hypothèses n’est réalisée, le département doit procéder à une pesée des intérêts en présence, à savoir l’intérêt public et général, d’une part, et l’intérêt privé du vendeur, respectivement de l’acquéreur, d’autre part. C’est au vendeur qu’il incombe de requérir cette autorisation avant la conclusion de la vente. En règle générale, le notaire instrumentalisant la vente se charge des démarches.
Conseils juridiques en droit immobilier
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