Tous les signaux repassent au vert pour 2026
Après plusieurs années marquées par des ajustements brutaux et une forte incertitude macroéconomique, le marché de l’immobilier de rendement genevois semble entrer dans une nouvelle phase de stabilisation, voire de reprise, selon la 4ᵉ édition du Baromètre de GRANGE Investissement.
La 4ᵉ édition du Baromètre de l’immobilier de rendement genevois (Q4 2025) met en lumière une évolution notable des attentes des investisseurs, portée par un environnement monétaire redevenu favorable et un regain d’intérêt marqué pour les actifs immobiliers.
Un contexte macroéconomique plus lisible
Le principal moteur de cette embellie réside dans la politique monétaire de la Banque nationale suisse. Après la sortie surprise des taux négatifs en 2022 et la phase de «gel transactionnel» qui a suivi, les années 2024 et 2025 ont progressivement réinstallé de la visibilité sur le marché. Le maintien du taux directeur à 0% en décembre 2025 confirme la volonté de la BNS de soutenir la stabilité des prix, l’inflation semblant désormais sous contrôle.
Cette stabilité des taux crée un environnement particulièrement propice à l’investissement immobilier. Les coûts de financement se normalisent, les modèles de valorisation se réajustent, et les investisseurs retrouvent des repères clairs pour projeter leurs acquisitions à moyen et long terme.
Baisse des rendements attendus et hausse mécanique des valeurs
L’un des enseignements majeurs du baromètre concerne l’évolution des rendements nets attendus. Ceux-ci poursuivent leur baisse, traduisant une confiance accrue des investisseurs dans la solidité du marché genevois.
Pour les immeubles résidentiels de bonne qualité, parfaitement aux normes et sans travaux à prévoir, les rendements nets moyens attendus se situent désormais entre 2,99% et 3,86%, contre des niveaux plus élevés lors des précédentes éditions. Certains investisseurs acceptent même des rendements proches de 2,1% pour des immeubles résidentiels situés au centre de Genève, un seuil historiquement bas qui reflète la rareté de l’offre et l’attrait durable du cœur urbain.
Du côté des immeubles commerciaux (principalement bureaux), les rendements nets attendus oscillent entre 3,68% et 4,72%, également en baisse par rapport au dernier baromètre. Cette contraction des rendements implique mécaniquement une hausse des valeurs vénales, ouvrant la voie à une revalorisation progressive des portefeuilles immobiliers dès 2026.
La localisation et les transports publics, plus déterminants que jamais
Le baromètre confirme une tendance de fond déjà observée lors des précédentes éditions: la localisation du bien et son accessibilité aux transports publics jouent un rôle de plus en plus déterminant dans les exigences de rendement.
Les écarts sont significatifs. Pour le résidentiel, la différence de rendement net attendu entre un immeuble situé au centre de Genève et un bien situé en périphérie mal desservie atteint en moyenne 24%. Une logique similaire s’observe pour l’immobilier commercial. Cette réalité renforce l’attractivité des zones centrales et des quartiers bien connectés, tout en pénalisant les localisations secondaires moins bien intégrées aux réseaux de mobilité.
Des investisseurs plus actifs et confiants
Autre signal fort: la dynamique d’investissement. 64% des investisseurs interrogés se déclarent aujourd’hui dans une phase d’investissement active, contre 50% lors de la précédente édition. Aucun répondant n’indique être en phase de désinvestissement, ce qui témoigne d’un climat globalement positif.
Par ailleurs, 55% des sondés anticipent une hausse des prix de l’immobilier de rendement à Genève dans les six prochains mois, tandis que 41% tablent sur une stabilité. Cette anticipation haussière est largement soutenue par le maintien du taux directeur à 0% et par la rareté structurelle des actifs de qualité sur le canton.
Les critères environnementaux s’imposent durablement
La dimension ESG s’affirme comme un élément désormais incontournable dans les décisions d’acquisition. 82% des investisseurs accordent une importance significative aux critères environnementaux, un chiffre en constante progression. Si une majorité reste prête à acquérir des immeubles nécessitant des travaux de mise en conformité, la proportion d’investisseurs refusant catégoriquement des actifs non conformes diminue, signe d’une approche plus pragmatique et orientée vers la création de valeur à moyen terme.
Néanmoins, les exigences croissantes en matière de rénovation énergétique et les mesures renforcées de protection des locataires sur le canton de Genève demeurent des facteurs de vigilance. Elles introduisent une complexité supplémentaire dans les stratégies d’investissement, sans pour autant remettre en cause l’attractivité globale du marché.
Un marché prêt pour une nouvelle phase de croissance
Si le marché de l’immobilier de rendement genevois n’a pas encore totalement retrouvé les niveaux de prix et de volumes observés début 2022, l’ensemble des indicateurs analysés dans ce baromètre convergent vers une conclusion claire: les conditions sont réunies pour une reprise progressive et durable dès 2026.
Stabilité monétaire, baisse des rendements attendus, regain d’activité des investisseurs et solidité structurelle du marché genevois forment un socle favorable à une nouvelle phase de croissance. Dans un contexte international encore incertain, Genève confirme ainsi son statut de valeur refuge pour les investisseurs immobiliers à la recherche donc de sécurité, de visibilité et de performance à long terme.
Un indicateur clé à Genève
Publié par GRANGE Investissement, le Baromètre de l’immobilier de rendement genevois analyse régulièrement les attentes des investisseurs actifs sur le marché genevois. Cette 4ᵉ édition (Q4 2025), basée sur un sondage auprès de 22 acteurs de l’investissement immobilier, met en lumière les tendances en matière de rendements, de prix, d’appétit à l’investissement et de critères environnementaux. Le baromètre s’inscrit dans l’expertise de GRANGE Immobilier, régie familiale genevoise forte de 155 ans d’histoire, dont la branche Investissement réalise chaque année entre 100 et 150 millions de francs de transactions.