Un instrument à double tranchant

Préempter. Ce terme est sans doute venu jusqu’à vos oreilles au moins une fois ces derniers mois mais n’a rien d’étranger, de péjoratif ou de barbare. De plus en plus utilisé par les autorités, ce droit public leur permet de se substituer à un acheteur privé pour acquérir une zone à bâtir de logements. Il fait néanmoins couler beaucoup d’encre à l’heure où les opportunités foncières se font rares. La 20e édition du CIFI Real Estate Investment Event qui s’est déroulée fin mars est justement revenue sur les diverses contradictions de ce fameux «DDP».

Une Genève interventionniste

«Concrètement, le droit de préemption légal a pour but de favoriser la construction de logements d’utilité publique (LUP), d’assurer une nécessaire densification et de lutter contre les prix dits excessifs dans les zones en développement. À Genève par exemple, l’Etat peut donc préempter le terrain pavillonnaire d’une villa qu’un particulier souhaiterait acheter pour s’y installer avec sa famille durant 20 ans, afin qu’un développeur y édifie un quartier à la place (comprenant des LUP)», définit Guillaume Barazzone, avocat associé chez Jacquemoud Stanislas. Vendeur comme ex-acheteur se retrouvent alors contraints de céder la propriété, soit aux prix et conditions fixés dans l’acte de vente initial, soit selon les exigences de l’Etat qui, en cas de refus, entame une procédure d’expropriation avec indemnisation. Jugé quelque peu brutal, le DDP reste néanmoins rare par rapport au nombre de transactions global, assure la directrice de la planification et des opérations foncières de l’Etat de Genève, Raphaelle Vavassori: «Sur les 1000 transactions que nous avons traitées en zone de développement sur le canton ces 5 dernières années, il n’y a eu que 3 DDP entrés en force et 5 cas complexes.»

Les communes s’emballent

En réalité, le coeur du problème se situe plutôt au niveau des communes, elles aussi souveraines en matière de DDP. À l’image d’une mariée courtisée durant des années puis volée au moment de conclure, les promoteurs immobiliers voient cet outil de régulation être de plus en plus détourné par les municipalités. «Dans des communes, notamment suburbaines (telles qu’Onex ou Lancy), certains magistrats communaux souhaitent acquérir des parcelles pour des raisons politiques, raflant la mise des développeurs qui ont, de leur côté, donné l’impulsion du projet, passé du temps à convaincre le/s propriétaire/s, eu des frais d’études ou de dépollution... et qui finalement se retrouvent avec une simple indemnité qui est rarement à la hauteur des dépenses engagées», déplore Romain Lavizzari, président de l’Association des promoteurs constructeurs genevois. Si l’impact économique de cette pratique reste difficile à chiffrer, un risque demeure selon le représentant: «Telle une épée de Damoclès, il y a de grandes chances que la peur de se faire préempter freine dorénavant les initiatives privées de développement.» Une incertitude qui pourrait d’ailleurs grandir encore avec le projet législatif de l’ASLOCA qui souhaite étendre le champ d’application du DDP aux immeubles et aux zones ordinaires, pour ne plus se cantonner uniquement aux terrains des zones en développement (à l’instar du système vaudois). «Mais sa mise en œuvre serait complexe car, à mon avis, elle impliquerait une sorte de nationalisation des sols, des immeubles et du parc locatif», conclut l’avocat Guillaume Barazzone