Une maison pas chère en DDP: la fin du rêve
D’abord résidences secondaires des bourgeois de Genève, puis habitations familiales principales pour les classes moyennes, les maisons en droit de superficie se destinent désormais aux gens fortunés.
C’est une particularité que connaissent certaines communes de l’ouest du canton de Vaud, dont Gingins, Trélex ou encore Genolier : permettre à la classe moyenne d’acquérir un chalet, ou une maison, à des prix imbattables. Ce droit distinct de superficie (DDP) repose sur un modèle assez simple : la commune, propriétaire du terrain, loue ce dernier à un particulier (superficiaire) qui, lui, fait construire ou achète la maison qui s’y trouve. Le particulier devient donc propriétaire de sa maison et locataire du terrain.
Un modèle qui a permis, jusqu’à il y a une dizaine d’années, à des familles d’obtenir une maison pour des prix allant de CHF 500’000.- à CHF 800’000.-, le tout dans un cadre souvent bucolique. Seulement, la donne est en train de changer radicalement. Deux raisons à cela. D’abord l’inflation des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, un tel chalet se vend sur le marché à des prix dépassant allégrement le million de francs. Deuxième raison : les banques serrent la vis au moment d’octroyer un crédit.
Car s’il a toujours été relativement complexe de faire financer un tel bien (le banquier n’accordant de crédit que sur la valeur de la maison, souvent très inférieure au prix demandé par le vendeur qui, lui, inclut dans son prix de vente la jouissance du terrain loué), il faut désormais pouvoir rembourser le crédit à l’échéance du bail de location (du terrain) contracté avec la commune propriétaire. Des baux courant généralement sur 25 ans, quoique régulièrement renouvelés par les communes. Avant, donc, le banquier ne faisait pas grand cas de cette échéance. Désormais, il en demande explicitement le respect. Et si la facture communale de location annuelle du terrain n’est pas très élevée (généralement CHF 5.-/m2), au paiement des intérêts de la dette il faut pouvoir désormais assurer le remboursement. Exemple : avec une dette à CHF 500’000.- et une échéance à 25 ans, il faut au propriétaire de la maison pouvoir amortir CHF 20’000.- par année, soit une charge non-négligeable. Dans un pays où il est de bon ton de ne jamais rembourser son hypothèque, il y a de quoi y réfléchir à deux fois.
Lui-même vendeur d’une telle maison à Trélex, Jean-Baptiste Gérodolle a alerté sa commune pour demander une extension du bail de location du terrain. «Vingt-cinq ans pour rembourser un crédit, c’est évidemment trop court. En tant que vendeur, je me suis inquiété de ne jamais pouvoir trouver d’acheteur.» Syndic du village, Pierre Hofmann dit connaître la problématique et assure que sa Municipalité se penchera prochainement sur la question. «Nous sommes bien évidemment très étonnés par les prix pratiqués à la revente de tels biens, à tel point que nous alertons parfois les notaires pour être bien certains que ceux-ci rappellent aux futurs acheteurs qu’ils ne seront pas propriétaires du terrain, qu’il n’y ait pas de malentendus.»
Au final, la maison jadis à portée de main de la classe moyenne devient un bien particulièrement onéreux pour personnes fortunées : comme les prix de revente ont pris l’ascenseur (essentiellement grâce à la jouissance du terrain loué), que la maison garde souvent sa valeur de base (hormis en cas de rénovation) et que le banquier ne finance que cela, il faut aux acheteurs pouvoir apporter quantité de fonds propres. Avec ce paradoxe : une telle maison en DDP coûte aujourd’hui presque le même prix qu’une maison traditionnelle. Mais le terrain appartient toujours à la commune.
LES COMMUNES REVENDENT
A l’issue du bail communal, il existe systématiquement trois possibilités pour la commune : renouveler ledit bail, racheter les maisons aux propriétaires ou, inversement, leur vendre le terrain. A Trélex, dont les baux courent jusqu’en 2046, on étudie la question. «Il est presque certain que la commune ne rachètera pas leur maison aux propriétaires, explique le syndic Pierre Hofmann. Il n’y a vraiment que deux choix: prolonger le contrat et continuer d’encaisser annuellement des rentes ou revendre le terrain aux particuliers.» La commune de Genolier a récemment opté pour une solution mixte: d’abord vendre le terrain aux propriétaires des maisons et, quand ceux-ci ne voulaient pas assumer cet investissement, leur racheter leur maison pour revendre ensuite le tout (terrain + maison) à des tiers. Avec l’argent récolté lors de ces ventes, la commune de Genolier a pu racheter un bâtiment et une parcelle au centre du village. A Gingins (une soixantaine de cas), les autorités songent également à se séparer de tels terrains en droit de superficie.