Voies d’accès et servitudes à l’épreuve des développements immobiliers
Sans garantie d’une voie d’accès, une autorisation de construire genevoise a été annulée par le Tribunal fédéral. Retour sur un arrêt du 18 février 2022*.
Dans le canton de Genève, plusieurs voisins propriétaires d’un chemin d’accès privé avaient concédé une servitude de passage au propriétaire d’une parcelle sur laquelle était érigée une villa. Afin de limiter les passages sur leur chemin privé et de garantir la sécurité des usagers, les propriétaires ont fait inscrire la servitude de passage au registre foncier et ont expressément indiqué que cette servitude de passage «ne profitera qu’à la villa (bâtiment n° 434) actuellement construite sur ladite parcelle, et non à des constructions ultérieures, sauf si celle-ci est destinée à remplacer la villa actuelle».
16 logements à la place d’une villa
Le périmètre a par la suite été inscrit dans le plan directeur cantonal 2030 et la parcelle bénéficiaire de la servitude de passage est désormais située en 5e zone de développement. En 2017, la parcelle bénéficiaire de la servitude de passage a fait l’objet d’une demande d’autorisation de construire deux habitats groupés sur trois étages pour un total de 16 logements.
Les propriétaires du chemin d’accès se sont opposés et ont recouru contre ce projet de construction dans la mesure où il excédait manifestement les droits de passage qu’ils avaient concédés pour une villa. De surcroît, une des propriétaires était opposée à ce que la voie d’accès soit élargie de plusieurs mètres sur sa parcelle pour le passage des services du feu.
Le projet de construction excédait les droits de passage concédés pour une villa
Une autorisation de construire a été délivrée en octobre 2018. Les parties n’ont malheureusement pas réussi à s’entendre et les autorités cantonales n’ont pas fait écho aux argumentaires des opposants. Ces problématiques ont ainsi été portées jusqu’au Tribunal fédéral (TF).
Voie d’accès et autorisation de construire
Conformément à l’article 22 alinéa 2 lettre b de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT), l’autorisation de construire n’est délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas, selon l’article 19 alinéa 1 LAT, lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès. Une voie d’accès est adaptée à l’utilisation prévue lorsqu’elle est suffisante d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu’elle dessert. Il faut notamment que l’accès des services de secours soit assuré.
Selon la jurisprudence, l’autorité compétente peut autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être directement accessible depuis la voie publique, l’est par le biais d’une servitude foncière, dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l’utilisation prévue. En cas de doute sur la capacité de l’accès prévu à répondre aux besoins de la future construction, l’autorisation de construire doit en principe être refusée. Cependant, s’il apparaît vraisemblable que la parcelle en cause dispose d’un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux recourants s’opposant au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas.
Servitude de passage
Les servitudes relèvent généralement du droit privé et les autorisations de construire du droit public.
Les autorités administratives genevoises avaient considéré que la parcelle, objet de l’autorisation de construire, bénéficiait d’une servitude de passage et dès lors d’une voie d’accès.
S’agissant du libellé de la servitude, le Département du territoire puis le Tribunal administratif de première instance et la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève estimaient que son interprétation relevait du droit privé et qu’il n’avait pas à être analysé lors de la délivrance de l’autorisation de construire. Ils renvoyèrent les recourants à agir devant un juge civil pour démontrer que la servitude n’autoriserait plus le passage sur le chemin privé en cas de construction de 16 appartements.
Saisie d’un ultime recours, la Cour de droit public du TF a cependant considéré que, dans la mesure où la servitude de passage était un élément indispensable à l’autorisation de construire et son libellé restrictif ayant été spécifié au registre foncier, il devait être pris en compte par les autorités administratives pour analyser la potentielle délivrance de l’autorisation de construire.
Les juges fédéraux ont alors précisé que le droit de passage en question est en effet expressément restreint à une utilisation en rapport avec la villa existante ou une construction destinée à remplacer la villa actuelle. Ils ont aussi rappelé que la servitude de passage devait exister, non pas en relation avec la parcelle en son état construit actuel, soit une villa, mais en fonction du projet de constructions futures, soit 16 appartements. Le recours a ainsi été admis sur ce motif, les 16 appartements ne disposant pas d’une voie d’accès, et l’autorisation de construire annulée.
Garantie d’accès pour les services du feu
S’agissant des largeurs et rayons de courbure prévus par les directives en matière de prévention incendie pour la voie d’accès, elles ne sont à l’évidence pas identiques si le chemin dessert une villa ou 16 appartements. En l’espèce, un élargissement de la voie d’accès, empiétant sur une parcelle voisine du projet immobilier, était nécessaire.
Les requérants, sans autorisation de la propriétaire de cette parcelle adjacente, avaient néanmoins remis au département des plans représentant ce futur élargissement et avaient dès lors reçu un préavis favorable du service concerné. Selon les autorités cantonales, il appartenait ensuite aux bénéficiaires de l'autorisation de construire de prendre les dispositions qui s’imposaient pour acquérir les droits d’élargir la voie d’accès.
Sur cette problématique, le TF rappelle que, conformément à la jurisprudence, quand bien même il est toléré que le projet ne dispose de l’équipement routier qu’au moment de sa réalisation, l’équipement doit être garanti au moment de la délivrance de l’autorisation de construire.
Cette garantie peut notamment être prouvée par un titre de propriété, par la création d’une servitude de passage ou par un accord écrit entre les parties. A défaut, l’autorisation de construire ne peut être délivrée ou son entrée en force doit être assortie d’une condition suspensive, à savoir que l’accès routier soit garanti.
En l’occurrence, la propriétaire de la parcelle, sur laquelle devait empiéter la voie d’accès, était formellement opposée à toute discussion. Cette propriétaire faisait partie des recourants contre l’autorisation de construire et aucune condition suspensive ne ressortait de l’autorisation de construire quant à la garantie d’accès des services du feu.
Faute de garantie, au moment de la délivrance de l’autorisation de construire, que les véhicules du service du feu disposeront d’un accès suffisamment large, l’autorisation de construire a été annulée pour ce motif également.
Epilogue
Chacun des deux griefs analysés par le Tribunal fédéral a été jugé propre à annuler l’autorisation de construire. Le TF considère que le libellé de la servitude inscrite au registre foncier doit être pris en considération par les autorités administratives, notamment lorsque cette servitude est l’élément sine qua non à l’existence d’une voie d’accès au projet de construction et ainsi à la délivrance d’une autorisation de construire.
Cet arrêt du TF rappelle aussi que les voies d’accès, notamment par le truchement d’un titre de propriété ou d’une servitude de passage, doivent être garanties en fonction du projet de construction et non de l’état de la parcelle au moment de la délivrance de l’autorisation de construire.
Il n’est certes pas nécessaire que la voie d’accès soit déjà réalisée lors de la délivrance de l’autorisation de construire ou du début des travaux. Cependant, son existence à la fin des travaux doit déjà être garantie au moment de la délivrance de l’autorisation de construire.
Ces prises de position avant la délivrance de l’autorisation de construire sont ainsi propres à limiter les éventuelles suspensions urgentes et de durées indéterminées des chantiers. Les parties impliquées dans ces développements immobiliers auront une meilleure prévisibilité des procédures et les destinataires d’une autorisation ou d’un refus d’autorisation de construire pourront respectivement entamer leurs travaux ou réaménager leur projet sans attendre les chronophages dénouements de procédures judicaires.
* Arrêt du Tribunal fédéral 1C–341/2020 du 18 février 2022