Zoom pratique: la suppression envisagée de la valeur locative
En Suisse, un bien immobilier à usage propre n’est pas uniquement assujetti à l’impôt sur la fortune. Il existe de plus une imposition sur le revenu, même si le bien n’est pas loué à des tiers. Il s’agit du système de valeur locative, lequel s’inscrit dans le système fiscal solidaire de la Suisse.
La valeur locative vise à instaurer un équilibre entre les locataires et les propriétaires. En effet, ces derniers jouissent pour le moment d’une situation fiscale plus favorable du fait qu’ils sont en droit de déduire les intérêts hypothécaires de leurs revenus, de même que les frais d’entretien qui garantissent le maintien de la valeur de leur bien, entre autres. Afin de permettre cet équilibre, la valeur locative a été introduite en tant que revenu fictif sur les logements en propriété à usage propre, lequel vient s’ajouter au revenu imposable des contribuables.
Il s’applique aussi bien aux propriétaires de résidences principales que de résidences secondaires et correspond à environ 60 à 70% du montant qu’un propriétaire percevrait s’il mettait son logement en location au lieu de l’utiliser pour compte propre. Les propriétaires paient ainsi des impôts sur un revenu locatif potentiel. A noter que la méthode de calcul diffère fortement d’un canton à l’autre. En Valais par exemple, la valeur retenue est de 60% (Détermination de la valeur locative (vs.ch).
Une suppression très controversée
La suppression de la valeur locative, très controversée, est débattue depuis longtemps. Evoquée depuis les années 1990, elle revient sur le devant de la scène en 2017 avec un projet de loi élaboré par la Commission économique du Conseil des États (CER-E) qui propose de supprimer la valeur locative pour les résidences principales uniquement. Les déductions pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement devaient toutefois être maintenues, tout comme la déduction des intérêts hypothécaires pour l’acquisition d’un premier logement.
Suite à un préavis négatif des cantons, le processus politique s’est poursuivi avec plusieurs révisions du projet, lequel a en dernier lieu été renvoyé à la Commission CER-E avec pour mandat une refonte complète du système. En date du 14 juin 2023, le Conseil national a adopté un nouveau système d’imposition du logement qui viendrait remplacer la valeur locative. Avant une mise en œuvre éventuelle de ce nouveau système, il doit toutefois encore recevoir l’approbation du Conseil des États. Il est ensuite possible que la population doive se prononcer sur le sujet en cas de référendum, avant que la nouvelle loi puisse être mise en application.
En date du 14 juin 2023, le Conseil national a adopté un nouveau système d’imposition du logement qui viendrait remplacer la valeur locative. Avant une mise en œuvre éventuelle de ce nouveau système, il doit toutefois encore recevoir l’approbation du Conseil des États. Il est ensuite possible que la population doive se prononcer sur le sujet en cas de référendum, avant que la nouvelle loi puisse être mise en application.
Pour revenir au système actuel, signalons que même si la valeur locative entraine une charge fiscale plus élevée, les propriétaires bénéficient dans le même temps de nombreuses possibilités de déductions fiscales en lien avec leur bien immobilier (Impôts: comment déclarer correctement votre bien immobilier | Credit Suisse (credit-suisse.com). Outre les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, ils peuvent déclarer les primes d’assurance concernant leur bien, les frais de gestion ainsi que les versements effectués dans le fonds de rénovation. En tant qu’alternative aux frais d’entretien, il est possible d’appliquer une déduction forfaitaire.
Le montant des impôts dont les propriétaires doivent s’acquitter dans le système actuel dépend du montant des intérêts hypothécaires ainsi que du montant de la dette hypothécaire et des revenus. Ce modèle récompense un endettement plus élevé et incite dès lors à ne pas amortir ses hypothèques.
Les conséquences en cas de suppression
Si elle est mise en œuvre, la nouvelle loi telle qu’adoptée par le Conseil national en juin 2023, aboutirait à une abrogation générale de la valeur locative, autant pour les résidences principales que pour les résidences secondaires. Les intérêts passifs ne pourraient être déduits dans la durée, à raison de 40% du rendement imposable de la fortune, que dans le cas où des loyers sont réellement perçus. Un traitement particulier s’appliquerait cependant aux nouveaux propriétaires de résidences principales qui pourraient déduire de façon limitée les intérêts passifs. Les frais d’entretien ne seraient plus déductibles.
Les effets d’une abolition de la valeur locative dépendent fortement du niveau des taux d’intérêt hypothécaires. En cas de changement de système, qui plus est dans le contexte actuel d’augmentation des taux, les propriétaires seraient tentés de rembourser une part plus élevée de leur dette car les incitations fiscales d’un endettement disparaîtraient. Les propriétaires n’étant pas en mesure de rembourser leur hypothèque pourraient se retrouver en difficulté financière au vu de l’effet combiné de l’impossibilité de réaliser des déductions et de la hausse des taux.
Les propriétaires qui profiteraient le plus d’un changement de système seraient donc ceux qui ont le moins recours à l’endettement ou qui ont le plus amorti leur hypothèque, de même que ceux qui investissent peu dans l’entretien de leur bien. Cela serait profitable à de nombreux retraités pour lesquels les revenus baissent à la retraite alors que la valeur locative reste inchangée et devient souvent une part importante de leurs revenus.
Les effets dépendront également de l’âge du bien immobilier. En effet, plus les biens avancent en âge et plus les frais d’entretien deviennent importants, d’où l’intérêt de pouvoir les déduire selon le système actuel. Si cette possibilité venait à disparaître, l’incitation à maintenir la valeur des biens immobiliers deviendrait moindre, ce qui pourrait mener à accroitre les écarts de prix entre l’immobilier neuf et ancien. Cela aurait par ailleurs un impact négatif sur l’économie de la construction.
A la lumière de ces éléments, on constate que les modalités d’un changement de système auront des effets directs et indirects autant sur les particuliers propriétaires immobiliers, que sur les recettes fiscales ou encore sur le marché immobilier et le secteur de la construction. Les débats continueront probablement d’être animés avant d’aboutir à un consensus.
Décisions du Conseil national du 14.6.2023 : N33 F.pdf (parlament.ch)
Communiqué de presse : Valeur locative : la CER-E s’en tient aux décisions du Conseil des États (parlament.ch)