À Genève, la biodiversité veut s’inviter plus tôt dans les projets immobiliers

Sur un plan d’urbanisme, quelques ronds verts suffisent parfois à donner l’impression d’un quartier généreusement arboré. Une fois ces arbres traduits en surfaces de canopée et passés à la moulinette d’un outil géomatique, la réalité peut pourtant être sensiblement différente.

C’est l’une des anecdotes racontées lors du dernier «Jeudi de l’environnement» organisé à Genève autour du nouveau référentiel biodiversité cantonal. Sur l’un des projets testés, le dessin paraissait particulièrement vert. Mais une fois les surfaces calculées, le pourcentage de canopée était beaucoup plus bas que ce que l’urbaniste pensait. Une surprise qui résume assez bien la philosophie du dispositif: passer de l’intuition à une évaluation documentée, puis utiliser cette information pour améliorer le projet.

De 120 PLQ à un référentiel commun

L’histoire commence six ou sept ans plus tôt. L’Office de l’urbanisme sollicite alors les services chargés de la nature afin d’examiner quelque 120 plans localisés de quartier (PLQ) déjà en force mais parfois vieillissants. Face au nombre de dossiers et à la multiplicité des dispositions relatives à la nature, à la faune, aux forêts ou encore aux milieux naturels, l’administration commence à construire une grille d'analyse systématique.

«Nous n’avons rien inventé, on ne crée pas avec cet outil de nouvelles exigences», rappelle l’un des intervenants. L’objectif consiste plutôt à organiser et rendre lisibles des exigences déjà présentes dans le cadre légal et dans les préavis de l’administration.

Au fil des années, l’idée prend de l’ampleur. Pourquoi refaire l’exercice pour chaque nouveau PLQ, chaque autorisation de construire ou chaque infrastructure? Pourquoi surtout attendre un stade avancé du projet pour découvrir qu’un enjeu de biodiversité majeur n’a pas été suffisamment anticipé? C’est précisément ce que le référentiel veut changer.

Ne plus attendre que «la messe soit dite»

Le message adressé aux maîtres d’ouvrage, urbanistes, architectes, paysagistes et spécialistes de l’environnement est clair: la biodiversité doit être considérée dès les premières réflexions. «Ne pas arriver à la toute fin quand la messe est dite et que les marges de manœuvre sont très fines», résume l’un des responsables du projet.

Le référentiel doit ainsi rendre les attentes «visibles, cohérentes et prévisibles». Pour un chef de projet, souligne-t-il, rien n’est plus délicat que de voir apparaître de nouvelles demandes en passant d’une étape de planification à la suivante. La promesse du nouvel outil est donc aussi celle d’une plus grande sécurité dans le développement des projets.

Le dispositif a vocation à accompagner un projet tout au long de son cycle de vie, de la planification directrice à l’autorisation de construire, voire jusqu’à la réalisation et à l’exploitation. Les attentes ne seront évidemment pas identiques à chaque étape: certaines questions doivent être posées très tôt, tandis que d’autres nécessitent un projet suffisamment détaillé pour être évaluées.

Dix-huit dimensions passées au crible

Au cœur du dispositif figurent 18 thématiques liées à la biodiversité. Elles concernent aussi bien les espaces extérieurs et les milieux naturels ou aménagés que les bâtiments, leurs façades et leurs toitures. L’idée n’est pas d’exiger qu’un projet soit exemplaire sur chacun de ces critères. Il s’agit plutôt de savoir d’où il part, quels impacts il produit et où des améliorations sont possibles.

Cette nuance est importante pour le secteur immobilier. Le référentiel distingue notamment les objets bénéficiant d’une protection légale stricte, les valeurs naturelles relevant d’une protection plus générale et les objectifs de compensation écologique. Pour ces derniers, la logique est celle d’une progression plutôt que d’un seuil uniforme imposé indistinctement à tous les projets.

«Le résultat n’est pas prescrit», précise ainsi un intervenant à propos de critères comme la pleine terre. L'enjeu est de démontrer une démarche d'amélioration et de documenter les arbitrages. Un hôpital, avec ses accès indispensables aux ambulances, ne peut évidemment pas être évalué exactement comme un quartier résidentiel classique. Autrement dit, le référentiel veut mesurer sans gommer le contexte.

À Grosselin, passer de 5 à 40% de pleine terre

L’exemple du secteur de Grosselin, dans le PAV, donne une idée concrète de la démarche. Sur cette ancienne zone industrielle, l’état initial présenté lors de la conférence ne compte qu’environ 5% de pleine terre. L’image directrice étudiée vise, elle, quelque 40%, un niveau présenté comme atteignable à ce stade du projet.

Le chiffre ne constitue pas seulement une note environnementale abstraite. La pleine terre conditionne notamment la capacité à planter, à développer certains milieux et, plus largement, à accueillir durablement le vivant dans un quartier densifié. Le référentiel permet donc de comparer l’état initial et les variantes de projet pour mesurer les progrès réalisés.

C’est là que l’outil pourrait avoir un effet très concret sur la conception immobilière: lorsqu’une variante affiche de meilleurs résultats qu’une autre, le maître d’ouvrage dispose d’éléments objectivés pour arbitrer.

QGIS comme moteur de l’évaluation

Pour éviter que ces nouvelles analyses ne deviennent une lourdeur administrative supplémentaire, le Canton de Genève mise largement sur l’automatisation. Le référentiel doit s’appuyer sur un outil développé sous QGIS, connecté aux données géographiques nécessaires. À partir du périmètre du projet et de plusieurs couches décrivant notamment les aménagements, la canopée conservée ou créée et les surfaces arborisables, le système effectue automatiquement une série de traitements.

À la sortie: un atlas cartographique, des résultats structurés dans un fichier Excel, ainsi que des éléments permettant au mandataire d'interpréter la performance du projet selon les différentes thématiques. «Tout le reste est totalement automatisé», explique la spécialiste chargée de présenter l’outil.

Lors des tests évoqués pendant la conférence, le calcul du diagnostic et de l’évaluation, cartes comprises, n’aurait jamais nécessité plus d’une dizaine de minutes une fois les données correctement préparées. Le travail du spécialiste ne disparaît évidemment pas: les relevés de terrain restent indispensables lorsque la situation l’exige, et l’interprétation demeure une tâche humaine.

Un outil pour comparer les variantes, pas distribuer les bons points

La tentation aurait pu être grande de transformer les 18 critères en une note unique: un indice de biodiversité permettant de déclarer un projet «bon» ou «mauvais». Le Canton a précisément choisi de ne pas le faire. «Surtout pas!», répond un intervenant lorsqu'une participante demande si les résultats seront agrégés en une note finale pondérée. La biodiversité est jugée trop complexe pour être réduite à une moyenne susceptible de masquer de mauvaises performances sur certaines dimensions.

Et le message est répété: «Le référentiel biodiversité, c’est un outil d’accompagnement au projet. Ce n’est pas un outil de sanction.» Son intérêt apparaît surtout dans la comparaison. Une variante conserve-t-elle davantage de pleine terre? Une autre améliore-t-elle mieux la continuité écologique? Peut-on augmenter la canopée sans remettre en cause les objectifs programmatiques du projet?

«C’est sur la comparaison des variantes» que l’outil devient particulièrement intéressant, expliquent les intervenants. Une manière de donner un support chiffré à des arbitrages qui, jusqu’ici, pouvaient être beaucoup plus difficiles à objectiver.

Ce que cela pourrait changer pour les professionnels de l’immobilier

Pour les maîtres d’ouvrage et leurs mandataires, l’enjeu dépasse donc la seule production d’un nouveau document administratif. Le référentiel pourrait déplacer une partie du travail environnemental vers l’amont du développement immobilier. Les diagnostics sont appelés à intervenir suffisamment tôt pour identifier les contraintes, mais aussi les opportunités, avant que le dessin du projet soit figé.

Cette anticipation est assumée par le Canton: «Le plus tôt est le mieux», résume un intervenant à propos des relevés et diagnostics. L’idée est notamment d’éviter de découvrir, au moment de la procédure d’autorisation, un enjeu susceptible d’obliger l’équipe à revoir profondément son projet.

Le changement pourrait également concerner l’organisation des équipes de mandataires. Le concepteur (urbaniste ou architecte paysagiste) continuera à dessiner le projet, tandis que l’interprétation et le portage des résultats resteront notamment du ressort des spécialistes de la biodiversité. L’administration insiste d’ailleurs sur ce point: «Nous n’avons pas changé les règles du jeu». Elle cherche plutôt à simplifier l’application d’une réglementation décrite comme dense et complexe.

Une nouvelle façon de raconter la qualité d’un projet

Au-delà de la conformité réglementaire, le référentiel pose finalement une question qui touche directement à la valeur d’usage des futurs quartiers: comment objectiver la place réellement laissée au vivant dans un projet immobilier?

À Genève, la biodiversité dialogue déjà avec d’autres préoccupations urbaines. Canopée, pleine terre ou présence de milieux liés à l’eau fournissent par exemple des informations utiles pour apprécier qualitativement le microclimat et le confort climatique, même si le référentiel n’a pas vocation à mesurer directement le rafraîchissement produit par un projet.

Cette approche pourrait aussi changer la manière dont sont présentées certaines ambitions architecturales. Un plan peut sembler vert. Un rendu peut multiplier arbres et végétation. Mais le référentiel demande ce qu’il en reste lorsque ces intentions deviennent des surfaces, des pourcentages et des continuités écologiques mesurables.

C’est peut-être là que réside sa principale évolution culturelle: faire de la biodiversité non plus une vérification tardive mais une donnée de conception. Pour les acteurs immobiliers genevois, la question ne sera alors plus seulement de savoir combien de vert apparaît sur le plan mais ce que ce vert représente réellement, et comment le projet peut encore faire mieux.