Coûts de la rénovation, la guerre des tranchées

Tout le monde l’a déjà compris, il faut rénover le parc bâti mais pour l’instant, la Suisse est à la traîne. Au rythme actuel de 1% de taux de rénovation par année, il faudra 57 ans pour arriver à l’objectif 2050 net zéro de la Confédération. Principal motif de ce retard: le financement. Car au final, qui va passer à la caisse? Telle est la question et pour le moment, personne n’a de réponse concrète à apporter. Alors, à l’occasion d’une conférence menée par Habitat Durable (l’association pour les propriétaires respectueux de l’environnement) à Lausanne, fin octobre, des experts ont débattu de ce sujet brûlant, souvent comparé à une sorte de terrain miné.

La double peine pour les locataires

C’est Fabrice Berney, secrétaire général de l’Asloca (Association suisse des locataires) Vaud, qui a d’abord pris la parole pour exposer le point de vue de cette tranche de la population qui représente 70% du canton. «On voit qu’il y a une augmentation quasi linéaire des loyers au fil des années alors que le taux de rendement imposé au niveau fédéral est de 3,5%. Du fait de contrôles inexistants, il revenait donc aux locataires de contester leur loyer jugé abusif. Or, dans les faits, la plupart ont payé», décrit le spécialiste. Une somme conséquente que les locataires ne souhaitent pas débourser une deuxième fois pour des rénovations à venir (l’effort ayant déjà été consenti de leur côté et de leur point de vue).

Des réactions à retardement survenant un peu tard selon l’opposition... Le secrétaire général de l’Asloca temporise: «Aujourd’hui, ce sont les investisseurs qui ont un taux de rendement net du bien loué situé à 10%, voire plus, qui sont pointés du doigt. D’autant que ceux-ci n’ont pas d’intérêt à se précipiter pour rénover car ils devront notifier les loyers après travaux et ne pourront pas augmenter ces derniers par la suite (du fait de marges déjà trop importantes). Les autres bailleurs qui appliquent un taux de rendement raisonné n’ont autrement dit rien à craindre.»

Des propriétaires sous pression

Prenant le relais, Julian Reymond, CEO du fonds immobilier Realstone, a rappelé l’importance pour un institutionnel de rendre ces investissements profitables. «Nos investisseurs sont en partie composés de Caisses de pension qui ne vont en toute logique pas investir sans rendement. Nous devons donc trouver des pistes pour supporter les coûts de ces rénovations qui tirent fatalement nos performances financières vers le bas. Bien que nous soyons tous d’accord qu’il est nécessaire d’agir, nous devons compenser sans cesse ces frais avec des surélévations et des constructions neuves qui rapportent quant à elles, mais qui ne sont pas légion», a appuyé le dirigeant.

En effet, puisque ces solutions de balancier ont leurs limites. Julian Reymond propose donc trois améliorations possibles afin d’aller de l’avant: plus de subventions, davantage d’exonérations fiscales comme à Genève où il existe des prêts à taux préférentiels et des taxes pour pénaliser les acteurs qui ne font rien. Autre moyen envisagé par le secrétaire général de l’Asloca Vaud: «Il faudrait prendre en compte le niveau de rentabilité. Établir un système différencié car on ne pourra pas appliquer la même recette pour les acteurs institutionnels et les petits propriétaires. Tandis que les lois sont des dispositions générales et abstraites qui répondent mal à ce problème-là, nous allons devoir trouver des solutions intelligentes.»

Un compromis indispensable

Pour cela, rien de mieux que le dialogue. Lors de cet événement, tout un chacun s’est accordé à dire qu’il fallait tirer sur la même corde, bailleurs, autorités et locataires pour un tiercé gagnant. «Pour nous, la solution idéale serait que tout le monde participe à son niveau et fasse des concessions pour avancer ensemble», confirme le CEO de Realstone. Même écho du côté de l’Asloca qui ne voit aucun bienfait à ce que chaque partie se recroqueville sur elle-même et se mène une guerre infinie. Reste à savoir si ce drapeau blanc se transformera en réel traité de paix, pour mener à une rénovation accélérée, ou si le montant de cette transition estimé à environ 12,9 milliards de francs par année freinera à nouveau les ambitions...