Dans l’Arc lémanique, l’inexorable essor des apparts-hôtels

Le groupe vaudois Base vient d’annoncer l’ouverture d’un premier Base Aparthotels en plein cœur du quartier de la Servette, à Genève. Cette résidence hôtelière de 53 suites se caractérise par la présence d’une buanderie, une salle de sport, un sauna, deux salles de conférence, un espace de coworking et restauration ainsi qu’un rooftop au 5e étage.

Développé par le groupe familial Norwood, qui a investi 30 millions de francs dans ce projet, groupe déjà présent avec des établissements à Nyon et Lausanne, cet appart-hôtel se positionne comme un quatre-étoiles.

Le 24 mars 2025, c’était un autre acteur romand qui ouvrait son premier établissement dans le canton de Genève, en l’occurrence à Vernier: Nonanteneuf, la marque développée par la PME Coucou&Co pour le segment appart-hôtel. Cet établissement est venu remplacer un projet non abouti de maison multigénérationnelle. Il comprend huit studios, 80 appartements avec une chambre et huit appartements de deux chambres. La même société finalise également l’ouverture d’un second Nonanteneuf en plein centre-ville, en bordure de la plaine de Plainpalais. Il s’agit d’une transformation d’un hôtel en résidence meublée de 19 studios, qui devrait ouvrir à la fin de l’été.

Abondance de projets

Toujours à Genève, deux autres ouvertures sont en cours. Au sein de l’ancien siège de Dupont de Nemours au Grand-Saconnex, renommé Octagon, Homenhancement a remporté l’appel d’offres lancé par Realstone concernant l’exploitation des trois étages de lrésidence hôtelière représentant 103 unités. Un premier étage sera livré en septembre, puis un second en octobre et le troisième en novembre. «Le studio meublé de 24 m² sera loué 2200 francs par mois, avec l’accès au fitness inclus», précise Gaël Constantin, son fondateur. Enfin, City Pop est en train d’ouvrir sa seconde résidence meublée au sein de l’une des tours du nouveau quartier de Surville à Lancy (GE). Il s’agit d’une réalisation du groupe Artisa, détenu par une famille tessinoise. Elle a déjà à son actif la reprise d’un bâtiment qui était vide depuis une trentaine d’années à la Coulouvrenière (GE).

Last but not least, Swissroc Asset Management a fait l’acquisition en décembre 2023 avec un groupe d’investisseurs d’un immeuble de bureaux derrière le Four Seasons Hôtel des Bergues, encore à Genève, pour le transformer en résidence hôtelière. Celle-ci sera exploitée par la marque Sonder by Marriott Bonvoy, qui avait remporté l’appel d’offres. Les autorisations sont entrées en force et le chantier a démarré. «L’actif comprendra une trentaine d’unités hôtelières réparties sur les cinq premiers étages, avec une mise en exploitation prévue pour fin 2026-début 2027.»

Comment expliquer une telle multiplication des apparts-hôtels et/ou des résidences meublées? «Il faut se souvenir du confinement lié au covid. Pendant cette période, les hôtels classiques ont beaucoup souffert, davantage que cette catégorie, qui dispose d’une cuisine équipée», analyse Pierre Cessot, Chief Operating Officer chez Coucou&Co. «A cela s’ajoute d’autres facteurs. Par exemple, pour les familles avec enfants, ce type de solution offre une grande liberté d’action. Pour les voyageurs corporate [employés de multinationales, etc.], ces résidences permettent d’avoir un petit chez-soi tout en bénéficiant de services hôteliers.»

Coup de pouce technologique

Son confrère Gaël Constantin relève que «les séjours mid-term [entre un et six mois] répondent à des besoins économiques réels, par exemple dans le cas d’un divorce, lors de travaux chez soi ou pour permettre à des expatriés de s’installer». Au final, cette formule se révèle généralement moins coûteuse et surtout plus simple que le séjour dans un hôtel ou la location d’un appartement sur le marché libre.

«Le concept de l’appart-hôtel plaît aussi car il y a moins de risque opérationnel qu’avec un hôtel, souligne enfin Pierre Cessot. Et la rentabilité est supérieure qu’avec l’hôtellerie traditionnelle.» Pas étonnant dès lors de constater que les nouveaux établissements sont souvent des reconversions d’anciens hôtels ou de bureaux.

Plusieurs sociétés présentes sur ce segment utilisent les nouvelles technologies sans contact. Tout se commande via une application. Tout est automatisé. «De nos jours, la technologie est cruciale et permet d’améliorer l’expérience utilisateur. Nous sommes en train d’intégrer l’intelligence artificielle, par exemple pour modifier de façon plus rapide une facture. Nous proposons aussi à notre clientèle de communiquer via WhatsApp pour une plus grande flexibilité», relève le COO de Nonanteneuf.

Législation à la peine

Alors que l’association HotellerieSuisse a été la première au monde à introduire, en 2019, le premier système de référence qui classe et positionne ce type d’hébergement (les Serviced Apartments), certains cantons semblent à la peine dans l’adaptation de leur cadre réglementaire. Ainsi, à Genève, ce segment du logement mid-term se situe entre deux affectations: locative (appartements classiques) ou résidentiel avec services. «La loi genevoise oblige l’existence d’un certain nombre de services, ce qui génère davantage de charges et augmente en conséquence les tarifs de location», regrette ainsi Gaël Constantin.

Ce dernier relève que la problématique est moins forte à Lausanne. Ces logements vaudois sont très demandés, que ce soit par le personnel du CHUV, par les Fédérations sportives ou par les étudiants.