Être propriétaire dans un contexte mouvant
Accablés de toutes parts par des normes énergétiques, économiques et juridiques qui évoluent sans cesse en étant toujours plus strictes, les 36% de Suisses possédant un bien immobilier ont pu trouver de l’aide lors d’une journée qui leur était dédiée.
Les attaques contre la propriété immobilière vont se multiplier ces prochaines années», a lancé Olivier Feller, conseiller national et directeur de la Chambre vaudoise immobilière (CVI), lors de la toute première «Journée romande des propriétaires privés», organisée début avril par le RENT à Ecu blens. Destiné au millier de participants qui se sont déplacé pour l’occasion, ce message s’est voulu le reflet des nombreux défis en cours et à venir auxquels les 36% de propriétaires qui peuplent notre pays sont confrontés. Voici quatre questions brûlantes que les experts de cet événement ont abordées.
Qui financera la transition énergétique du parc bâti?
Message porté par le conseiller national Olivier Feller: «Nous allons traiter d’ici quelques semaines en chambre fédérale une initiative populaire, déjà déposée par les Socialistes et les Verts, demandant de créer au niveau fédéral un fonds climat pour la rénovation énergétique. Ceci afin d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. L’idée serait d’alimenter ce fonds climat à hauteur de 0,5% jusqu’à 1% du produit intérieur brut (PIB) de la Suisse. Suivant les calculs, celui-ci s’élèverait entre 850 et 900 milliards, donc ce fonds serait alimenté chaque année jusqu’à 2050 par 4 à 9 milliards de francs pour booster la rénovation énergétique.»
L’énergie solaire est-elle toujours un choix stratégique?
Message porté par Olivier Ouzilou, co-fondateur de Signa-Terre: «Aujourd’hui, les propriétaires ont une équation assez complexe à résoudre et tout est un peu obscur. Le cadre est en pleine mutation, avec des regroupements de consommateurs, des programmes d’accompagnement qui fluctuent, des modèles intégrés, tandis que la société transforme petit à petit le logement en véritable hub électrique. Cependant, le photovoltaïque demeure un pilier essentiel de la transition énergétique avec l’autoconsommation, le partage d’énergie entre voisins et des outils de dimensionnement toujours plus performants.»
Message porté par Julien Destré, CEO de Terasolar: «L’installation standard comme on pouvait la proposer avant n’est plus viable. Il suffisait auparavant de poser des panneaux sur le toit, de consommer ce que l’on pouvait et de réinjecter le surplus sur le réseau. Ceci n’est plus rentable du fait de la baisse du tarif de rachat. Il faut désormais ajouter par exemple des batteries de stockage, piloter des pompes à chaleur et conseiller les clients pour qu’ils modifient leur comportement. Par conséquent, les projets sont de plus en plus complexes bien que toujours aussi intéressants.»
Message porté par Thomas Lier, directeur du Fonds GETF de Gefiswiss: «Les conditions dans le photovoltaïque se sont clairement durcies ces derniers temps. Il y a 15 ou 20 ans, les politiques ont poussé le solaire en vantant cette technologie très prometteuse. L’engouement pour le solaire a pris. Fondamentalement, la dynamique est bonne et il ne faut pas la remettre en question pour des raisons purement financières. Le problème est qu’en été, quand il fait beau et que tout le monde produit en même temps de l’électricité, le réseau (qui n’évolue pas assez vite) n’arrive plus à absorber cette énorme surcharge d’énergie qui arrive en simultané. Il a été chiffré récemment que si l’ensemble des gestionnaires de réseaux électriques de Suisse devaient mettre à niveau leur réseau pour assumer la quantité produite de solaire, il faudrait investir plus de 50 milliards de francs. À partir du moment où l’on a compris que les gestionnaires tentent de nous dissuader de produire en baissant les tarifs de rachat, il suffit de veiller à opter pour une installation adaptée à ses besoins et de consommer son électricité au moment où on la produit.»
Pourquoi propose-t-on de supprimer la valeur locative?
Message porté par Philippe Nantermod, président de l’USPI Suisse et conseiller national: «La valeur locative, c’est cette injustice qui veut que l’Etat vous impose sur un revenu que vous n’avez pas. C’est un loyer fictif, le tribunal fédéral le dit lui-même, que les propriétaires pourraient tirer de leur logement s’ils le louaient. Mais ils ne le louent pas... Le 16 mai 2004, le peuple suisse a voté un paquet fiscal dans lequel étaient proposés deux choses importantes: l’imposition individuelle pour les couples mariés et la suppression de la valeur locative. À l’époque, le peuple a dit non. Par la suite, le 2 février 2017, la Commission a proposé par une initiative parlementaire de supprimer cette même valeur locative. Or, cette réforme qui sera finalement soumise au vote populaire à la fin de l’année a malgré tout un problème. Quand un impôt est injuste, il doit être supprimé, non remplacé. Ici, il est proposé de supprimer la valeur locative mais, en parallèle, de supprimer également trois déductions fiscales (celles des intérêts hypothécaires, des frais d’entretien et des investissements énergétiques), tout en introduisant un impôt supplémentaire sur les résidences secondaires. Pour l’USPI suisse, cela ne fait pas de sens. Alors que voter? Tout dépend de votre situation. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier sur lequel vous n’avez plus de dettes, que vous n’entretenez pas et que vous n’avez pas d’investissements prévus, alors vous serez gagnant.»
Faut-il vendre ou garder son bien immobilier?
Message porté par Edouard Clerc, fondateur d’Inved: «Tout le monde se pose cette question à un moment donné. La chaudière qui casse ou le frigo qui tombe en panne suffit à se demander si on n’aurait pas intérêt à vendre et récupérer des liquidités. D’autant que c’est plus simple à partager pour les enfants à l’héritage et puis c’est moins d’ennuis. Surtout que tout le monde vous recommande de vendre: le courtier, le notaire, le promoteur, le banquier, le fiscaliste et même parfois la famille.
Parce que les transactions immobilières, c’est très lucratif alors il faut prendre du recul et se demander ce qui est le mieux pour son patrimoine familial. Mon avis c’est qu’il ne faut pas vendre, mais il ne faut pas non plus garder son bien pour ne rien faire. Il ne faut pas vendre à cause de l’évolution des prix de l’immobilier.
Parce que les prix ont doublé en moyenne ces vingt dernières années, parce qu’ils ont été multipliés par 3 à Genève et par 2,5 dans le canton de Vaud. Mais il ne faut pas non plus le garder pour ne rien faire sinon c’est comme un compte épargne à la banque, ça ne sert à rien. Selon moi, il faudrait rénover et continuer à acheter. L’immobilier crée beaucoup d’opportunités tout comme beaucoup de confusions et de doutes. C’est pourquoi, il faut essayer de les gérer en faisant appel à des professionnels de l’immobilier.»