La fin des acquisitions d’immeubles commerciaux par des étrangers est-elle adaptée aux réalités du marché suisse ?
Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation un avant-projet en vue de la révision de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE). Cette révision propose de durcir les conditions d’acquisition des immeubles commerciaux, en particulier ceux destinés à un rendement pur, ainsi que celles concernant l’acquisition indirecte — sujets abordés dans cet article. L’objectif affiché de ces mesures est de contrer la crise du logement dans certains cantons.
Au sens de la LFAIE, les établissements stables incluent les immeubles utilisés pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer une activité commerciale, artisanale ou professionnelle. Depuis la révision de 1997, intervenue dans un contexte économique difficile en Suisse, les immeubles commerciaux peuvent être acquis sans autorisation, même par des personnes à l’étranger, y compris lorsqu’ils sont loués à des tiers ou détenus à des fins de rendement.
Le projet du Conseil fédéral marque donc un changement de cap après plus de 20 ans d’assouplissement des exigences relatives à l’acquisition d’immeubles commerciaux par des étrangers puisque, si l’avant-projet est adopté en l’état, l’acquisition sans autorisation resterait possible uniquement si l’acquéreur exploite lui-même l’immeuble. En revanche, l’acquisition à des fins de placement (location, rendement) serait soumise à autorisation et donc, en pratique, fortement restreinte, voire quasiment interdite au vu des conditions posées par l’art. 8 LFAIE.
Le projet repose ainsi implicitement sur l’idée que ces biens constituent, de manière générale, des actifs d’investissement attractifs. Or, les données de marché montrent une réalité bien plus nuancée.
Selon le rapport sur le marché immobilier 2025 de CSL Immobilier, l’offre de surfaces de bureaux a augmenté d’environ 5 % en 2024, atteignant près de 2,92 millions de m². Les chiffres de Wüest Partner pour 2026 font état d’un taux d’offre pour les bureaux de 5,4 %, soit environ 3,27 millions de m², ce qui confirme la progression de l’offre.
Si certains actifs bien situés et modernes restent très recherchés, d’autres souffrent d’une vacance persistante et nécessitent des investissements pour retrouver leur attractivité. Ainsi, si les villes principales comme Genève, Lausanne, Zurich ou Bâle présentent un marché immobilier commercial fort, une part significative du marché reste plus fragile : dans plusieurs régions, les surfaces vacantes demeurent importantes et leur absorption est lente.
Même dans les grandes villes, ce sont essentiellement les centres urbains où les loyers demeurent élevés et les taux de vacance faibles, contrairement aux zones périphériques. À Genève, par exemple, le rapport CSL relève un contraste marqué : baisse de l’offre dans le centre, mais forte augmentation en périphérie (notamment Meyrin/Vernier et Plan-les-Ouates). Des tendances similaires apparaissent dans d’autres centres économiques suisses (Zurich, Bâle, Berne), où certaines surfaces restent difficiles à commercialiser.
Enfin, les prix de transaction très élevés observés ces dernières années pour certains immeubles ne sont pas représentatifs du marché dans son ensemble. Il s’agit principalement de « trophy assets », c’est-à-dire des biens immobiliers de prestige, uniques, situés dans des emplacements privilégiés, et achetés davantage pour leur stabilité et leur prestige que pour leur rendement immédiat.
Ces données soulignent que le marché de l’immobilier commercial suisse est profondément segmenté, une réalité que la réforme du Conseil fédéral semble ne pas prendre entièrement en considération dans le cadre de l’avant-projet . Dès lors, une approche uniforme pourrait limiter l’apport de capitaux dans des segments qui en ont besoin et freiner certaines opérations de repositionnement ou de revitalisation d’actifs.
Détention indirecte d’immobilier résidentiel
Au terme de la loi actuelle, les personnes à l’étranger peuvent investir dans l’immobilier résidentiel notamment via l’acquisition :
1- de parts d’un placement collectif immobilier ou d’actions de SICAV immobilières faisant l’objet d’un « marché régulier » (art. 4 al. 1 let. c et cbis LFAIE) ;
2- d’actions d’une personne morale cotée en bourse suisse (art. 4 al. 1 let. e LFAIE).
L’avant-projet prévoit l’interdiction, pour les investisseurs considérés comme des personnes à l’étranger, d’acquérir des parts de sociétés immobilières ayant pour but l’acquisition d’immeubles d’habitation. Il prévoit par ailleurs l’assujettissement au régime de l’autorisation des placements collectifs immobiliers et des SICAV, ce qui revient pratiquement à une interdiction d’acquisition pour les personnes à l’étranger, sans toutefois opérer de distinction selon le type d’immeubles détenus par ces placements collectifs ou ces SICAV.
Selon l’analyse d’impact de la réglementation (AIR), la part des investissements étrangers dans les fonds immobiliers et les SICAV immobilières n’est pas connue avec précision, mais pourrait atteindre 5,32 milliards de francs, dont 2,42 milliards dans des fonds spécialisés dans le logement et 2,90 milliards dans des fonds portant sur l’immobilier commercial ou mixte. Fin septembre 2025, la Suisse comptait 44 fonds immobiliers cotés en bourse, dont 30 axés sur le logement, 11 sur les surfaces commerciales et 3 mixtes, pour un montant total de 78,75 milliards de francs (valeur marchande du portefeuille selon le dernier rapport annuel), ou 59,48 milliards après déduction des capitaux de tiers.
Si la préoccupation du Conseil fédéral concernant la pénurie de logements est compréhensible, notamment dans les cantons où les loyers atteignent des records, et pourrait justifier de limiter l’acquisition indirecte spéculative d’immeubles locatifs de rendement, elle ne se justifie pas, pour les motifs évoqués ci-dessus, s’agissant des fonds détenant uniquement de l’immobilier commercial. Une fois encore, l’approche uniforme du Conseil fédéral ne semble pas prendre en compte les disparités manifestes entre le marché du logement et celui de l’immobilier commercial.
Au niveau du régime transitoire, la modification s’appliquerait « aux actes juridiques qui ont été conclus avant son entrée en vigueur, mais n’ont pas encore été exécutés ou n’ont pas encore fait l’objet d’une décision entrée en force », mais a priori sans effet rétroactif.
En conclusion, Cette réforme, qui s’applique de manière uniforme, soulève donc une question centrale : est-elle réellement adaptée aux réalités segmentées et contrastées du marché immobilier suisse ?
De surcroît, compte tenu du stade actuel de la révision (avant-projet) et du long processus législatif à venir (adoption d’un projet puis délai de referendum) ce projet pourrait avoir pour effet de provoquer, dans les prochaines années, une augmentation d’investisseurs étrangers sur le marché suisse afin d’anticiper les restrictions qui pourraient à l’avenir frapper l’acquisition de certains biens, soit précisément ce contre quoi le Conseil fédéral entend lutter.
Les milieux concernés ont jusqu’au 15 juillet 2026 pour participer au processus de consultation. Certains professionnels de l’économie immobilière ont déjà marqué leurs réticences au contenu de cet avant-projet.