La mobilité redistribue les cartes du logement en Suisse

Cinq ans après la pandémie, la Suisse ne se déplace plus tout à fait comme avant. Selon Wüest Partner, le nombre de kilomètres parcourus par habitant en 2024 reste inférieur d’environ 10% à celui de 2019. Chaque résident a parcouru en moyenne près de 14'500 kilomètres par an, soit un peu moins de 40 kilomètres par jour, pour un total national de 130,6 milliards de personnes-kilomètres.

Le recul concerne surtout le trafic individuel motorisé, dont les kilomètres par habitant ont diminué de 12% depuis 2019. La voiture demeure pourtant dominante, avec 72,4% des personnes-kilomètres, contre 21,6% pour les transports publics, une part en hausse de 2 points par rapport à 2019.

Cette baisse globale ne signifie pas que les trajets deviennent plus courts. Wüest Partner observe au contraire un allongement des déplacements domicile-travail, notamment sous l’effet du télétravail et de la pénurie de logements. Les trajets de plus de 60 minutes concernent désormais près de 9% des pendulaires, tandis que les trajets de moins de 15 minutes reculent nettement.

L’accessibilité reste un moteur puissant des loyers et des prix

L’accessibilité demeure un critère central dans les choix résidentiels. D’après l’«Immo-Barometer 2025» cité par Wüest Partner, près de 90% des ménages considèrent la proximité des transports publics comme importante ou très importante. Cette préférence se traduit directement dans les prix.

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Dans le Grand Genève, l’effet du Léman Express est très marqué.

Entre 2015 et 2025, une commune bénéficiant d’un point supplémentaire de qualité de desserte en transports publics a enregistré une croissance des loyers supérieure de 0,9 point de pourcentage, tandis qu’une amélioration de la desserte sur la période ajoute encore 1,2 point. Pour les maisons individuelles, l’effet est plus marqué: une meilleure desserte initiale entraîne une croissance des prix supérieure de 2,1 points, selon Wüest Partner.

La fiscalité reste toutefois déterminante. Un point d’imposition communal supplémentaire en 2015 est associé à une croissance des prix plus faible d’environ 2 points pour les appartements en PPE et de 1,8 point pour les maisons individuelles.

Les disparités territoriales demeurent fortes. Les meilleures accessibilités se concentrent dans les grandes agglomérations, Genève en tête, suivie notamment par des communes comme Chêne-Bourg, Vernier, Carouge ou Lancy. À l’inverse, près de 450 communes, soit environ 450'000 habitants (5% de la population), présentent une accessibilité très faible aux transports publics.

Depuis 2015, la situation s’est néanmoins améliorée dans près de deux tiers des communes, dont environ 300 ont gagné au moins 0,5 point de qualité de desserte.

Le temps de trajet devient une variable économique

Le coût du temps de trajet s’impose comme un facteur structurant du marché immobilier. Selon Wüest Partner, plus de la moitié des ménages n’accepteraient un allongement de 30 à 45 minutes que contre une baisse de loyer de plus de 200 francs par mois.

Les estimations montrent qu’un trajet prolongé de moins de 15 minutes correspond à environ 280 francs mensuels, contre près de 680 francs pour 30 à 45 minutes et jusqu’à 1000 francs pour plus d’une heure. Ce lien direct entre accessibilité et capacité à payer illustre la persistance du rôle central de la mobilité dans la formation des valeurs immobilières.

Des infrastructures qui font monter les marchés, parfois avant même leur mise en service

La seconde étude de Wüest Partner montre que les projets de transport influencent directement les marchés immobiliers, souvent dès leur annonce.

Le Limmattalbahn, ligne de 13,9 kilomètres et 27 arrêts pour un investissement de 595 millions de francs, a généré des loyers supérieurs de 4,2% dès la phase d’anticipation, puis de 3,6% après la mise en service partielle et de 2,5% après la mise en service complète.

Dans le Grand Genève, l’effet du Léman Express est encore plus marqué. Ce réseau de 230 kilomètres et 45 gares a entraîné des loyers supérieurs de 6,7% avant sa mise en service, puis de 7,4% après 2019. Les prix des appartements en PPE suivent une trajectoire similaire, avec des hausses comprises entre 6,8% et 7,4%, selon Wüest Partner.

Le GoldenPass Express, projet plus touristique, affiche un impact plus limité, avec des loyers supérieurs de 3,9% durant la phase de tests et de 2,8% après la mise en service, sans effet significatif sur les prix ou la construction.

Ces projets contribuent également à la densification. Dans le cas du Limmattalbahn, la croissance du parc de logements dépasse celle des communes comparables de 0,5 point de pourcentage par an, un ordre de grandeur similaire à celui observé pour le Léman Express.

112 milliards pour façonner la Suisse de demain

À plus long terme, la transformation des marchés immobiliers devrait se poursuivre. Wüest Partner recense plus de 600 projets de transports publics et 350 projets routiers, pour un total d’environ 112 milliards de francs d’investissements. Les infrastructures routières représentent 61 milliards, dont 51 milliards pour les autoroutes, tandis que les transports publics totalisent 51 milliards.

Ces investissements se concentrent dans les régions les plus dynamiques, notamment autour de Zurich, Bâle, Lucerne et sur l’Arc lémanique. Wüest Partner met en évidence une corrélation de 41% entre projets de transports publics et croissance démographique attendue, contre 32% pour les infrastructures routières.

Au final, malgré la baisse des distances parcourues, la mobilité reste au cœur des dynamiques immobilières. Selon Wüest Partner, l’accessibilité continue de déterminer l’attractivité résidentielle, la formation des loyers et des prix, ainsi que les trajectoires de développement territorial. Dans un contexte de pénurie de logements, les zones bien connectées devraient conserver un avantage durable, au risque d’accentuer les écarts avec les territoires les moins accessibles.