Le besoin en laboratoires, un enjeu désormais stratégique pour l’immobilier suisse

La Suisse se positionne comme l’un des pôles les plus dynamiques d’Europe dans les sciences de la vie. Cette évolution se traduit par des besoins en matière de locaux adaptés, intégrant des hauteurs sous plafond importantes, de fortes charges admissibles au sol, des systèmes de ventilation sophistiqués, des environnements contrôlés de type salles blanches et des réseaux de gaz particuliers (argon, azote, etc.).

Selon une étude de CBRE – spécialiste mondial du conseil et de l’investissement en immobilier d’entreprise – trois pôles des sciences de la vie dominent en Suisse: Bâle, Zurich et l’Arc lémanique, qui concentrent recherche, entreprises et investissements. «On observe un marché très structuré autour de ces clusters, souligne Julien Scarpa, directeur associé chez CBRE Suisse. La croissance du secteur ne se fait pas de manière dispersée: elle s’ancre au contraire dans quelques écosystèmes bien établis et robustes, qui agrègent talents, financements et infrastructures, et jouent un rôle d’accélérateurs.»

Tension entre offre et demande

Cette concentration se reflète directement dans les chiffres. Le marché suisse des surfaces de laboratoire affiche un taux de vacance particulièrement bas – autour de 2,6% –, indice d’une tension persistante entre offre et demande, malgré quelques signes de ralentissement. «Après une phase d’expansion soutenue ces quinze dernières années, portée par de forts besoins en surfaces, le marché des sciences de la vie tend aujourd’hui à se normaliser sous l’effet d’un accès plus difficile au capital-risque pour les entreprises, tout en reposant sur des fondamentaux économiques solides», observe Julien Scarpa.

Dans ce paysage, l’Arc lémanique se distingue par sa dynamique positive. Portée par la présence de l’EPFL, du CHUV et d’un tissu dense de start-up, la région affiche l’une des croissances les plus rapides d’Europe, avec une progression de l’emploi dans les sciences de la vie d’environ 5% par an sur la dernière décennie. «La Suisse romande s’est imposée comme un pôle d’innovation très complet, notamment dans les biotechnologies et la medtech, explique Julien Scarpa. Il s’agit d’un écosystème encore plus diversifié que Bâle, qui reste historiquement très orienté vers l’industrie pharmaceutique.»

Cette lecture est partagée sur le terrain. «Les sciences de la vie ne sont pas un segment marginal: elles représentent une composante majeure de l’économie suisse», rappelle Nasri Nahas, directeur général du Biopôle à Lausanne, campus dédié à ce secteur. «Notre écosystème va des start-up aux grands groupes, de la recherche académique à l’industrie. Cette diversité crée naturellement une demande immobilière importante et spécifique.» A l’échelle nationale, près de 3,4 millions de m² de surfaces de laboratoire sont recensés, dont environ 88 000 m² disponibles, selon des données de CBRE.

Des bâtiments conçus comme des outils

Au Biopôle, cette demande se traduit par une approche particulière. «L’immobilier, pour nous, correspond à un moyen, et non à une fin, résume Nasri Nahas. Les entreprises doivent se concentrer sur leur recherche. A nous de leur fournir un cadre adapté, au bon moment.» Concrètement, cela implique des bâtiments capables d’accompagner une croissance rapide – et parfois imprévisible. «Une start-up peut passer en moins d’un an de quelques dizaines à plusieurs centaines de mètres carrés de surfaces de laboratoire, à mesure que ses équipes et ses activités de recherche se développent, note Nasri Nahas. L’offre immobilière doit alors être agile, évolutive, presque «à la demande.» Cette logique dépasse les seuls laboratoires. «Même pour les bureaux, les besoins deviennent plus flexibles.»

Ces spécificités entraînent des conséquences directes pour les investisseurs, contraints d’adapter leurs modèles de location en tenant compte de constructions particulièrement exigeantes sur le plan technique. «L’immobilier des sciences de la vie se distingue par un niveau de complexité nettement supérieur à d’autres segments», explique Quentin Armand, responsable de la commercialisation pour la Suisse romande chez EPIC Suisse, investisseur et développeur immobilier impliqué au Biopôle et dans le projet Pulse à Cheseaux-sur-Lausanne. Ce site se présente comme un centre d’innovation modulaire dédié aux entreprises des sciences de la vie et aux activités biopharmaceutiques.

Pour Quentin Armand, la conception de tels bâtiments s’apparente à celle d’infrastructures techniques hautement spécialisées. «Cela suppose des coûts de développement plus élevés et des délais de réalisation plus longs.» Cependant, cette complexité présente aussi un avantage: «Une fois installées, les entreprises sont beaucoup moins mobiles; les investissements réalisés dans leurs équipements sont tels qu’elles inscrivent leur implantation dans la durée». Résultat: une forme de résilience locative, souvent supérieure à celle de l’immobilier tertiaire classique.

La force du cluster, clé de l’attractivité

Pour Pierre Jacquot, co-CEO d’Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (REIM), un des principaux investisseurs immobiliers au Biopôle de Lausanne et dans plusieurs projets européens similaires, notamment en France, «les entreprises des sciences de la vie ne viennent pas pour un immeuble, mais pour un écosystème». Au Biopôle, cette logique est particulièrement visible. «L’actif immobilier devient presque secondaire par rapport à l’attractivité du site», poursuit-il. «C’est exactement ce que montre l’étude de CBRE: quelques pôles concentrent l’essentiel de l’activité, même si des sites secondaires – comme Neuchâtel, Fribourg ou une partie du Valais en Suisse romande – présentent aussi des atouts intéressants», signale Julien Scarpa.

Dans ce contexte, «être entouré de concurrents au sein du bon cluster renforce la dynamique économique», indique Pierre Jacquot. Faut-il s’inquiéter du ralentissement enregistré récemment dans l’activité du secteur? Les investisseurs rappellent que les entreprises restent très attentives aux emplacements les plus qualitatifs. «Nous ne fournissons pas seulement des mètres carrés, remarque Pierre Jacquot. Nous créons un environnement global adapté à des activités très spécifiques.» Une vision que partage Nasri Nahas: «La valeur d’un site comme le Biopôle tient autant à sa communauté qu’à ses bâtiments.» Cette combinaison – impulsion publique, liens académiques et investisseurs spécialisés – fait aujourd’hui la force de ces écosystèmes.