Les nouvelles dynamiques ville-campagne

Tradition oblige, comme chaque année, les acteurs de l’immobilier se sont rendus début octobre à Lausanne, aux rencontres La Foncière, organisées par le fonds de placement immobilier suisse, avec cette fois-ci un thème précis: la relation entre ville et campagne. Mais avant cela, l’économiste en chef de la banque genevoise BCGE, Valérie Lemaigre, est revenue sur la situation actuelle du marché, se voulant rassurante sur les prévisions économiques.

Ralentissement

«Certes, si l’on regarde la progression des prix de l’immobilier, en particulier celle des PPE et des maisons individuelles depuis la pandémie, cela peut faire peur mais il n’y a qu’à revenir aux fondamentaux pour se rendre compte qu’il y a encore un fossé entre l’offre et la demande», décrit la spécialiste. Avant d’ajouter: «On a bien sûr accéléré la production de logements dans la région mais on a encore une demande très élevée qui continue quelque part d’alimenter ce besoin de retour à l’équilibre avec plus de logements à créer.» Le marché immobilier de l’Arc lémanique serait donc toujours attractif selon Valérie Lemaigre, nul besoin de prévoir le pire selon elle: «Distinguons point d’inflexion de récession, car, oui, nous assistons à un ralentissement mais vouloir a priori déjà anticiper une forte récession, comme certains le mentionnent, serait faire fi des facteurs de résilience qui sont importants aujourd’hui.»

Une frontière qui s’estompe

Une fois le contexte économique posé, l’heure est venue d’entrer en matière sur le rapport changeant entre ville et campagne, avec l’intervention du professeur de sociologie urbaine et d’analyse des mobilités à l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL), Vincent Kaufmann. Il a d’abord rappelé à quel point l’urbanisation de nos jours n’a plus grand-chose à voir avec les villes au sens que nous l’entendions autrefois. «On peut même considérer la Suisse entière comme une grande métropole car son urbanisation y est très bien distribuée dans tout le pays. Nous sommes toujours à trente minutes d’une ville, peu importe le lieu où l’on se trouve, et une grande part de la population habite dans des tissus intermédiaires, des petites ou moyennes villes rurales, ce qui est un atout pour le pays», souligne l’expert.

Un maillage qui marquait jusque-là une distinction nette entre ville et campagne mais qui s’effacerait peu à peu depuis la crise du coronavirus. «Un apaisement des rythmes de vie et une moindre dépendance à la mobilité sont observés depuis cette période. Nous nous déplaçons moins, nous communiquons davantage à distance et ces nouveaux modes de vies entraînent une indifférenciation de plus en plus flagrante entre monde rural et urbain», affirme Vincent Kaufmann.

L’effet déclencheur de l’alimentation

La pandémie comme les crises climatiques et géopolitiques ont d’ailleurs provoqué des effets en cascades. Outre l’éveil des consciences, l’enjeu de sécurité alimentaire a lui aussi été remis sur la table. Eric Dereudre, ingénieur agronome s’est exprimé lors des rencontres La Foncière sur le besoin d’un aménagement du territoire plus adapté. Puisqu’en effet, les chiffres parlent d’eux-mêmes: chaque jour, 230’000 bouches supplémentaires sont à nourrir dans le monde et nous devrions être 9 milliards sur terre d’ici à 2050, alors qu’en parallèle les surfaces agricoles diminuent drastiquement. Ce à quoi s’ajoute une urbanisation croissante qui rend l’équation difficilement soluble.

Certaines villes, comme celle de Lyon, en France, ont dès lors tenté le pari de promettre une cité autosuffisante à leurs habitants, grâce par exemple à la mise à disposition de parcelles agricoles aux producteurs (on extrait du foncier urbain pour le redistribuer à la production maraîchère). Une sorte «d’agrarisation» de la ville, intéressante sur le papier bien que difficilement applicable. D’autres alternatives, moins ambitieuses, ont vu le jour aussi en Suisse. On observe l’émergence de fermes urbaines ou encore du phénomène de land-sharing/land-sparing, consistant à transformer des zones entières des centres-villes pour en faire un seul bloc de nature (destiné à la production ou à la création d’un parc) plutôt que d’en parsemer de part et d’autre. Enfin, les fermes verticales, où l’on met la technologie au service d’une production agricole indoor hyper-intensive, poursuit son ascension et voit les investissements pleuvoir.

«On constate également que des projets de cités végétales sont dessinés. En réalité, ce sera sûrement un mélange de toutes ces tendances qui s’appliquera en Suisse. Une chose est sûre, il y a une volonté d’imbriquer davantage les milieux urbains et ruraux, de ne plus les opposer constamment. L’idéal serait de ne pas tomber dans le tout urbain ou le tout rural mais d’opter pour une véritable combinaison des deux mondes», insiste Eric Dereudre en guise de conclusion. Une modification du territoire qui aura donc forcément un impact sur le marché immobilier, mais les acteurs concernés par ces futurs changements sont désormais prévenus.

Une réorganisation de la demande de logements

Dans l’étude Marché immobilier suisse 2022 publiée par Credit Suisse, différents indicateurs du marché immobilier tels que les abonnements de recherche, les logements vacants et les durées de publication confirment le glissement de la demande en faveur des localisations moins centrales et des logements plus grands. Ainsi, les villes perdent de leur attrait en raison du changement des habitudes. Face à cette évolution, «le fossé entre la ville et la campagne sur le marché de l’immobilier devrait se réduire peu à peu à l’avenir», assurent les économistes.