Les performances du marché de l’investissement immobilier genevois en 2025

Après deux années d’ajustement, le marché genevois de l’investissement immobilier a retrouvé une dynamique positive en 2025. Le volume total des transactions recensées atteint 2,787 milliards de francs, avec 160 transactions, et une progression de 10% par rapport à 2024.

Une petite précision à prendre en compte, ce sont 160 transactions qui ont été prises en compte pour cette étude annuelle. En effet, quand elle concerne une PPE, une transaction doit toucher au moins 500/1000 de l’immeuble. Parmi les autres critères de sélection : être un immeuble de rendement ; la transaction doit être supérieure à 2 millions de francs ; et, le bien en question doit comprendre au minimum trois logements.

Les transactions les plus importantes

« Les transactions les plus importantes concernent principalement les immeubles résidentiels (50 transactions représentant plus de 845 millions de CHF) et les immeubles mixtes (résidentiel et commercial : 49 ventes totalisant près de 630 millions de CHF) », résume Cyril Peyrot, co-auteur de l’étude et Head of Capital Market Geneva chez Naef Immobilier I Knight Frank.

Parmi les 160 transactions recensées, Naef Commercial met en avant les opérations les plus significatives réalisées à Genève en 2025 :

-         1)        un bloc d’immeubles de logements à Champel racheté lors d’une vente forcée par Safra Sarasin pour 153 millions de CHF ;

-         2)        le même ensemble a ensuite été cédé par Safra Sarasin à la société JSS Real Estate Management pour un peu plus de 118 millions de CHF ;

-         3) La BCGE a acquis pour 108 millions de CHF un nouvel immeuble du quartier de l’Etang à Vernier ;

-         4)  Swisscanto Investment Foundation a acquis l’immeuble mixte situé aux 42-44 rue de Lausanne pour 90,22 millions de CHF ;

-         5) enfin, Swiss Prime Site s’est offert pour 83,24 millions de CHF les deux bâtiments de bureaux occupés par la SGS

Optimisme prudent

Cyril Peyrot srelève plusieurs indicateurs encourageants : le succès des augmentations de capital intervenues dès le 2^e trimestre 2025 qui traduisent une forte demande, la progression continue des loyers, la très faible vacance des logements genevois et  le taux directeur maintenu à 0% depuis juin 2025, une tendance qui pourrait encore se poursuivre au moins jusqu’à la fin de l’année.

« L’année 2026 a d’ailleurs démarré très fortement, avec un volume des transactions atteignant déjà 690 millions de CHF à fin mars, en comparaison à 314 millions de CHF à la fin du premier trimestre 2025 », souligne-t-il.

Selon lui, « la demande reste largement supérieure à l’offre, notamment pour les actifs résidentiels. Les investisseurs se montrent toujours plus attentifs à la qualité constructive des immeubles, à leur indice de consommation énergétique (IDC) ainsi qu’aux besoins de rénovation liés aux performances énergétiques ».

Des prix toujours plus élevés

Le spécialiste constate également une forte compression des rendements sur les actifs résidentiels les mieux situés du centre-ville. « Certains immeubles résidentiels de qualité se négocient désormais à des rendements bruts compris entre 2,5% et 2,9% », observe-t-il.

Cette évolution reflète notamment les anticipations des investisseurs quant à la poursuite de la hausse des loyers et à la rareté persistante de certains actifs.

Lex Koller : un impact limité à Genève ?

Le Conseil fédéral a mis en consultation, le 15 avril dernier et jusqu’à la mi-juillet, un avant-projet visant à durcir la Lex Koller (loi sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger) afin de lutter contre la pénurie de logements en Suisse.

Le projet prévoit notamment de restreindre l’acquisition d’immeubles commerciaux destinés à la location par des investisseurs étrangers. Il envisage également de soumettre à autorisation certains achats de parts de véhicules immobiliers cotés.

Cyril Peyrot relativise toutefois les conséquences pour le marché genevois : « Au regard des acquisitions analysées sur le marché, « Les acquisitions de bureaux restent majoritairement réalisées par des investisseurs suisses, la plupart du temps, ce sont des Suisses car ils connaissent bien le marché local acceptent des rendements relativement bas. Les investisseurs étrangers recherchent généralement des rendements nettement supérieurs, souvent entre 5% et 8% ».

Il rappelle enfin qu’entre 2020 et 2022, le marché avait connu une forte accélération des volumes de transactions, dans un contexte de rendements largement décorrélés de l’évolution des taux d’intérêt.