L'immobilier indirect sans prise de tête

Pas moins de 150 personnes ont été conviées au cinéma Pathé du Flon, à Lausanne, pour un deuxième rendez-vous très attendu consacré aux fonds immobiliers romands. Initié par la société IMvestir Partners, cet événement dont immobilier.ch était partenaire média, a permis d’observer comment les acteurs concernés appréhendent le marché puis d’étudier un cas pratique, le tout dans un cadre décontracté. Résumé de cette journée.

Les opportunités d’un marché complexe

Pour entrer dans le vif du sujet, Ludovic Weiss, portfolio manager chez Realstone a partagé son analyse du contexte immobilier actuel, bousculé selon lui par un changement de paradigme. Il y a d’abord l’inflation, qui est au plus haut niveau depuis les années 1990. En parallèle de cela, la montée des taux directeurs de la BNS, qui ont vécu une hausse sans précédent, et a réduit l’écart entre l’obligataire et les placements dans l’immobilier. Conséquences: une baisse des prix et des volumes de transactions s’est produite. De ce fait, la hausse des coûts de financements de projets de développement, assortie de contraintes légales de plus en plus astreignantes, a réduit l’offre déjà rare alors qu’une demande extrêmement forte fait rage simultanément.

Ce qui génère aujourd’hui une baisse de la vacance et une tendance haussière sur les prix des loyers, spécialement autour de l’Arc lémanique. «Dans notre domaine d’activité, nous avons un facteur négatif qui est la pression sur le coût de la dette et la hausse des taux mais à l’inverse, nous allons pouvoir compenser cette perte de rentabilité avec la hausse des loyers. Le contexte du marché de l’immobilier résidentiel est donc réjouissant», constate l’analyste.

Ensuite ce sont deux stratégies d’investissement qui ont été mises en lumière. Celle de la SICAV Comunus, qui se focalise sur l’achat d’immeubles romands présentant un potentiel d’amélioration, et celle de Swiss Prime Site Solutions, qui a rappelé les avantages des apports en nature pour les véhicules d’investissements immobiliers.

Investir dans l’avenir, le cas du Flon

Pour boucler la boucle, un cas exemplaire a servi de modèle pour l’assemblée: le Quartier du Flon, où se passait la journée, permettant ainsi de revenir sur les défis d’un tel projet de reconversion. Pour rappel, au 19e siècle, cette zone qui n’était au départ qu’une simple vallée verte entre Bel-Air et Montbenon, est devenue tour à tour un quartier insalubre, un lot d’entrepôts abandonnés puis un espace industriel désaffecté très prisé des fêtards romands. C’est le duo de propriétaires LO Holding et Mobimo qui fera du Flon ce qu’il est aujourd’hui. Pour cela, il a fallu travailler sur plusieurs axes décisifs et délicats: économique (continuer à rendre attractifs les lieux qui amassent 7,5 millions de visiteurs par an à présent), de mixité (découper ce territoire immense en différentes zones d’activités bien définies qui se complètent), écologique (questions de matérialité, de gestion des déchets...) et de temporalité (puisque ce développement est un placement de long-terme).

Mais l’immobilier indirect, c’est aussi du concret, pas que des chiffres. Une visite a donc été organisée pour se rendre compte de l’envergure d’un tel projet et de l’investissement que cela a requis. Ce qui a donné l’occasion aux invités de réaliser au passage l’étendue de ce quartier qui représente 55’000 hectares, et ce, en mains uniquement de privés, en plein centre-ville. De l’inédit, tout simplement.