Pénurie locative et hausse des prix alimentent les déséquilibres
Malgré une construction soutenue, le marché résidentiel suisse reste sous forte tension. L’offre locative demeure insuffisante, tandis que les prix de la propriété continuent de progresser dans un contexte de taux bas et de forte demande.
Le marché locatif suisse reste sous forte tension malgré une activité de construction soutenue. Sur les douze derniers mois, environ 51’400 logements ont été autorisés à la construction, dont près de 33’000 logements locatifs, en hausse de 11% sur un an. Mais cette progression ne se traduit plus par une augmentation équivalente du parc disponible.
La densification limite les nouveaux logements
Selon le cabinet Wüest Partner, la densification du tissu bâti modifie profondément la dynamique du marché. Les projets de démolition-reconstruction représentent désormais 53% des nouvelles opérations, contre 39% en 2016, tandis que la part des constructions sur terrains vierges est tombée de 46% à 27%. Résultat: le nombre net de logements réellement créés diminue, passant de plus de 40’000 logements en 2023 à environ 32’200 en 2025.
Dans le même temps, la demande continue de progresser. Les recherches de logements locatifs ont augmenté de 6,4% sur un an, alors que le volume d’annonces reste inférieur de 25% à celui observé il y a dix ans. Certaines régions affichent des tensions particulièrement fortes, notamment Genève avec un taux d’offre de seulement 2,3%, ainsi que plusieurs cantons de Suisse centrale où les taux oscillent entre 1,6% et 2,6%.
Loyers plus stables, propriété toujours en hausse
Les loyers, eux, ralentissent nettement après les fortes hausses de 2024. Les loyers des baux en cours n’ont progressé que de 0,4% en 2025, contre 2,4% un an plus tôt. Pour 2026, Wüest Partner anticipe même une baisse moyenne de 0,8% des loyers existants, conséquence directe des baisses du taux hypothécaire de référence.
Le segment de la propriété continue en revanche d’afficher une forte dynamique. Au 1er trimestre 2026, les prix des appartements en PPE progressent encore de 4,5% sur un an et ceux des maisons individuelles de 4,3%. Les hausses les plus marquées concernent les Grisons (+13,2% pour les villas) ainsi que plusieurs cantons de Suisse centrale, soutenus par une offre limitée et des taux d’intérêt toujours attractifs.
Pas de bulle immobilière en vue
Malgré cette hausse soutenue, Wüest Partner estime que le marché reste globalement stable et ne présente pas de signe de bulle immobilière. Les écarts entre les prix observés et leur “valeur fondamentale” restent contenus, à 2,8% pour les maisons individuelles et 8,5% pour les PPE, soit des niveaux inférieurs à la moyenne des vingt dernières années.
Pour 2026, le cabinet prévoit une poursuite de la hausse des prix, mais à un rythme plus modéré: +3,3% pour les maisons individuelles et +3,5% pour les appartements en PPE. Un scénario qui confirme que la pénurie structurelle de logements continue de soutenir durablement le marché résidentiel suisse.