Propriété ou location, la réforme fiscale bouleverse les calculs
Alors que la suppression prochaine de la valeur locative redessine le paysage fiscal des ménages suisses, une nouvelle analyse de Wüest Partner met en lumière une évolution sensible du rapport coût-bénéfice entre achat et location. Entre hausse des loyers, baisse des taux hypothécaires et disparités régionales, le débat sur le choix entre devenir propriétaire ou rester locataire n’a jamais été aussi actuel...et complexe.
La question «acheter ou louer» résonne avec force au sein des familles suisses, des jeunes couples aux actifs établis, confrontés à un marché du logement sous tension. Depuis plusieurs années, les loyers progressent rapidement tandis que les conditions de financement pour l’accession à la propriété se sont nettement améliorées grâce à la baisse des taux hypothécaires. Dans ce contexte, la récente étude de Wüest Partner analyse de manière rigoureuse l’impact de l’abolition de la valeur locative (réforme fiscale majeure acceptée lors de la votation populaire du 28 septembre dernier) sur l’arbitrage entre location et propriété.
Dans son approche, l’étude compare les coûts annuels moyens d’un appartement type sur une période de 16 ans (correspondant à la durée médiane d’occupation d’un bien en PPE) en tenant compte à la fois du cadre actuel et du nouveau régime sans imposition de la valeur locative.
Un revirement en faveur de l’achat mais avec des nuances
Les résultats sont clairs: sous le régime actuel, plus de la moitié des communes suisses (57%) présentent un coût d’achat inférieur à celui de la location, une nette amélioration par rapport à la situation de 2023 où cet avantage était beaucoup plus rare. Cette évolution découle d’une hausse des loyers significative couplée à un renforcement de l’attractivité du financement immobilier.
La suppression de la valeur locative amplifie encore cette tendance. Selon les calculs de Wüest Partner, le nombre de communes où l’achat est plus avantageux passerait de 1217 à 1508, soit près de 71% du territoire suisse. Cette dynamique devrait principalement profiter aux communes périphériques et aux zones où les prix d’achat restent abordables.
Pour autant, l’effet n’est pas uniforme. Dans les régions où l’immobilier est très coûteux, notamment dans les grandes villes ou les zones touristiques haut de gamme, la suppression de la valeur locative peut paradoxalement accroître la charge fiscale des primo-accédants. Cela tient au fait que la réforme supprime aussi la déduction des intérêts hypothécaires, laissant parfois aux ménages moins de marge de manœuvre financière.
Des contrastes régionaux marqués
L’étude met en avant de fortes disparités géographiques. En Suisse romande (particulièrement dans le Jura, Neuchâtel, Fribourg ou le Valais) l’achat demeure nettement plus intéressant qu’une location dans un grand nombre de communes. À l’inverse, dans des cantons comme Zoug, Schwyz ou Nidwald, la rente locative conserve un avantage, portée par des prix d’achat très élevés et une fiscalité locale particulièrement attractive.
Même à Genève ou à Lausanne, malgré la nouvelle donne fiscale, le coût de la propriété reste souvent supérieur à celui d’une location, laissant l’arbitrage toujours délicat pour les ménages urbains.
Au-delà de la réforme, un marché en mouvement
Plus qu’un simple changement réglementaire, l’abolition de la valeur locative s’inscrit dans une dynamique plus vaste où taux d’intérêt, pressions sur les loyers et tendances démographiques continuent de façonner la décision d’acheter ou de louer. Si la réforme devrait accentuer l’attractivité de l’achat dans de nombreuses communes, son effet global reste modéré comparé à l’impact des conditions macroéconomiques.
Comme le suggère l’étude, une légère plus-value sur la durée de détention d’un bien immobilier (possible dans un marché porteur) suffit parfois à compenser un coût initial plus élevé, réaffirmant ainsi l’immobilier comme un placement de long terme toujours pertinent pour de nombreux ménages.