Quand le climat redéfinit la valeur immobilière

Le constat est sans détour. Réunis au SwissTech Convention Center d’Ecublens, à l’occasion du Real Estate Meeting (REM) 2026, économistes, ingénieurs, investisseurs et autorités ont dressé un portrait sans concession du parc immobilier suisse. Entre multiplication des événements extrêmes et pression réglementaire croissante, le secteur entre dans une zone de turbulences durable. «Le changement climatique est déjà une réalité tout ce qu’il y a de plus concrète», rappelle Corinne Dubois, économiste chez Wüest Partner. Le franchissement, pour la première fois, du seuil des +1,5 °C en 2024 au niveau mondial (et déjà plus de +2 °C en Europe) n’est pas qu’un indicateur climatique, il se traduit par des effets directs sur les bâtiments, les villes et les investissements immobiliers.

Les événements récents en Suisse en témoignent. Pluies diluviennes dans les Alpes, tempête à La Chaux-de-Fonds, effondrement glaciaire à Blatten… Autant d’épisodes qui illustrent la montée des risques physiques. Aujourd’hui, près de 20% des bâtiments sont exposés à des précipitations intenses, une proportion qui pourrait atteindre 50% d’ici à 2050. «Un risque qui était localisé devient structurel», résume Corinne Dubois. Cette évolution se reflète d’ailleurs déjà dans les coûts: depuis les années 1990, les sinistres liés aux éléments naturels augmentent en Suisse, avec en moyenne 30 millions de francs d’indemnisations annuelles mais une forte volatilité selon les années, commente l’ECA Vaud.

Des risques visibles… et invisibles

Mais ces dangers visibles ne sont qu’une partie du problème. Les intervenants ont insisté sur une deuxième catégorie, plus diffuse mais tout aussi déterminante. Celle des risques de transition, liés à la décarbonation de l’économie, qui englobent les nouvelles normes, les exigences du marché et les transformations technologiques. «Ils ont des impacts très concrets sur les coûts, les revenus et la valeur des immeubles», souligne l’économiste Corinne Dubois. Or, en Suisse, plus de 900 000 bâtiments sont encore chauffés de manière non durable, leur transformation représente donc un défi colossal. Selon les scénarios réalisés par Wüest Partner, entre 36 000 et 80 000 rénovations annuelles pourraient être nécessaires dans les prochaines décennies. Une transition mal anticipée pourrait alors provoquer pénuries, hausses de coûts et dévalorisation des actifs (avec des cas d’«actifs échoués», impossibles à louer ou à vendre sans lourds travaux).

Dans ce contexte, les acteurs financiers commencent à intégrer ces paramètres. «Le plus difficile à gérer reste le risque de transition», relève David Michaud, économiste immobilier à la BCV, évoquant l’incertitude réglementaire et les investissements à venir. Mais sur le terrain, certains arbitrages sont déjà bien réels. «Le danger naturel a aujourd’hui un impact direct sur nos décisions d’investissement», explique le promoteur Robert Ischer. «Nous avons déjà renoncé à acquérir certaines parcelles en raison de risques identifiés, comme des chutes de pierres, qui réduisent trop fortement le potentiel constructible», précise-t-il. Et bien que des outils existent pour cela (cartes de dangers, modélisations, données scientifiques), ils restent encore insuffisamment utilisés en amont des projets, alors même qu’ils permettraient d’anticiper les risques à moindre coût.

Le nouveau front: la chaleur

Au cœur des discussions du REM 2026, un enjeu encore sous-estimé s’est également imposé. Celui du refroidissement des bâtiments. Longtemps conçus pour affronter le froid, les immeubles suisses doivent désormais faire face à des étés de plus en plus chauds. «On sait très bien construire pour l’hiver, beaucoup moins pour l’été», déplore Olivier Ouzilou de Signa-Terre. Cette évolution change profondément la donne économique. Les épisodes caniculaires se traduisent déjà par des plaintes de locataires, des demandes d’indemnisation et un risque accru de vacance. «Un bâtiment qui surchauffe aura de la peine à maintenir sa valeur dans le temps», avertit l’ingénieur d’ID GO, Constantin Rey. Pour les développeurs, l’équation devient elle aussi de plus en plus complexe. «Nous sommes confrontés à des exigences parfois contradictoires, entre performance énergétique, choix des matériaux, confort estival… Trouver l’équilibre est souvent difficile», souligne Boris Clivaz, CEO de Gefiswiss.

Face à ce défi, les professionnels plaident donc pour une approche globale. La priorité doit aller aux solutions dites passives: protections solaires, inertie thermique, ventilation naturelle. Des mesures qui permettent de limiter la surchauffe sans alourdir la consommation énergétique ni les coûts d’exploitation. Les solutions actives, quant à elles (climatisation ou systèmes de refroidissement), ne doivent intervenir qu’en complément car trop dépendantes de l’électricité. «Chaque kilowattheure consommé a un coût et une empreinte carbone», appuie Ludovic Pommies, chef de projets chez Fundim.

Repenser la ville et les pratiques

Et la manœuvre est d’autant plus complexe que le parc immobilier suisse est très hétérogène. Chaque bâtiment réagit différemment à la chaleur, rendant difficile toute standardisation des solutions. A cela s’ajoutent des contraintes multiples (urbanistiques, patrimoniales, réglementaires) qui compliquent la mise en œuvre. «D’autant qu’il y a encore un manque de coordination entre les acteurs», relève Boris Clivaz. Au-delà du bâtiment, la question est aussi territoriale. Puisque les îlots de chaleur urbains aggravent la situation, notamment dans les villes. Végétalisation, désimperméabilisation des sols et planification urbaine sont ainsi devenus au fil du temps des leviers essentiels à activer.

Finalement, le message du Real Estate Meeting est clair: l’immobilier suisse entre dans une nouvelle ère. Les risques climatiques (qu’ils soient physiques ou réglementaires) influencent déjà les décisions d’investissement et redéfinissent la notion même de valeur. Dans ce contexte, anticiper n’est plus une option mais bel et bien une condition de survie pour le parc immobilier de demain.