Quand un broker propose une alternative
Alors que l’absorption de Credit Suisse par UBS met cette dernière dans une situation problématique en termes de parts de marché sur les opérations de prêts hypothécaires, Allswiss propose une autre source de financement: des obligations garanties par une hypothèque.
Allswiss est un acteur réputé dans l’immobilier. Il a l’habitude d’acheter et de revendre des bâtiments de 50 millions de francs et plus. Généralement, il accompagne l’acheteur pour l’aider à trouver un financement hypothécaire. Sauf que sur le marché suisse, le processus se complexifie. Trois raisons expliquent ce nouveau paradigme: des exigences élevées en fonds propres; des bilans bancaires augmentant les risques systémiques; enfin, la concentration du marché avec la récente fusion absorption de Credit Suisse par UBS.
Nouvelle alternative
«Pino Sergio, l’actionnaire d’Allswiss, s’est dit: il faut désormais trouver une autre source de financement: des obligations garanties par une hypothèque sur le bâtiment», résume Cédric Anker, ancien CEO de diverses banques genevoises et co-CEO d’Allswiss. «Ce marché n’existait pas en Suisse du fait de la très forte présence des banques et des assurances. Il y a pléthore de prêteurs, mais en 20 ans, le nombre d’acteurs sur ce marché a drastiquement diminué».
Pour élaborer sa solution, Allswiss a œuvré avec l’aide du bureau Baker McKenzie et de PwC. «J’ai accepté de les rejoindre car j’y ai vu un très gros potentiel: les caisses de pension, les fonds immobiliers, les tiers gérants et les family offices, et bien entendu avec l’entrée en vigueur en 2025 de Basel IV et de Solvency III, les banques et les assurances qui vont devoir renforcer leurs fonds propres et/ou réduire leur bilan.
Première opération à Kloten
Allswiss finalise sa première émission d’obligations pour financer l’achat de l’immeuble The Cube à Kloten, construit en 2008 et occupé aux deux tiers par l’hôtel Radisson Blu (330 chambres) et le reste par une partie de l’administration de Flughafen Zurich AG. Ce projet se distingue par l’émission de trois types d’obligations, chacun avec un taux d’intérêt et un rating spécifique de Standards & Poor’s: senior (108 millions) à 2.45% doté d’un rating de BBB-, junior A (12.5 millions) à 5.2% (BB-), et des obligations junior B pour 17.2 millions à 6.75% (B-). Cette première opération porte sur 170 millions de francs en tout, avec également une partie actions. «Nous sentons qu’il y a un intérêt fort pour cette solution alternative. Nous avons d’ores et déjà d’autres opérations dans notre pipeline»