Quelle vision pour l’avenir des stations alpines ?

Le débat est souvent abordé principalement sous l’angle du marché immobilier et des acquisitions de résidences secondaires par des personnes domiciliées à l’étranger. Pourtant, ses implications dépassent largement cette seule question.

Pour des stations internationales comme Verbier, les enjeux touchent aussi à l’attractivité économique, au logement des résidents permanents, à la vitalité commerciale, à la vie locale ou encore à la capacité des communes à préserver leur identité tout en restant ouvertes sur le monde. Au-delà des positions parfois très tranchées, il paraît utile de prendre un peu de recul et d’aborder cette question dans toute sa complexité.

Ce qui existe aujourd’hui

La Lex Koller, nom couramment donné à la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), régit de manière générale l’acquisition de biens immobiliers par des « personnes à l’étranger » au sens de la loi. Son application varie selon le type de bien concerné – résidence principale, logement de vacances, immeuble de rendement ou terrain – avec des règles et exceptions différentes. Dans les stations touristiques, elle se manifeste surtout à travers les contingents limitant chaque année certaines acquisitions de résidences secondaires.

En pratique, certains cantons touristiques comme le Valais disposent d’un nombre déterminé d’autorisations annuelles. Une fois le contingent atteint, de nouvelles acquisitions doivent attendre l’année suivante.

Le système actuel conserve toutefois une certaine fluidité: lorsqu’un bien détenu par une personne étrangère est revendu à une autre personne étrangère, cette transaction ne consomme généralement pas une nouvelle autorisation cantonale.

Ce que le Conseil fédéral propose

En avril dernier, le Conseil fédéral a mis en consultation un avant-projet visant à durcir plusieurs aspects de la Lex Koller. Parmi les pistes envisagées figurent notamment une réduction des contingents cantonaux et un durcissement de certaines conditions d’acquisition immobilière.

Concrètement, certaines reventes entre personnes étrangères pourraient à l’avenir nécessiter une nouvelle autorisation cantonale. Dans des cantons touristiques où les contingents sont déjà limités, cette évolution pourrait réduire significativement le nombre de transactions possibles chaque année. Il est toutefois important de rappeler qu’il s’agit à ce stade d’un avant-projet et non d’une réforme adoptée.

Une question qui dépasse largement les seuls acquéreurs étrangers

Les discussions concernent principalement les personnes domiciliées à l’étranger souhaitant acquérir une résidence secondaire en Suisse. Mais les effets potentiels dépassent largement ce cercle.

Dans des destinations internationales comme Verbier, l’écosystème économique repose en partie sur une clientèle internationale fidèle, souvent présente depuis de nombreuses années, qui participe à la vie de la commune bien au-delà de la seule acquisition immobilière.

Les résidents secondaires sont des contributeurs importants de l’économie locale à travers les rénovations, l’activité des entreprises locales, les commerces, la restauration, l’hôtellerie, les activités touristiques ou encore, indirectement, le financement des infrastructures communales et d’une partie de la vie associative et culturelle. 

Mais il serait tout aussi simpliste d’ignorer les tensions qui existent aujourd’hui dans certaines stations alpines. À Verbier, ces questions ne sont plus théoriques. Beaucoup d’habitants reconnaissent l’apport considérable des résidents secondaires et des familles internationales à la vitalité économique de la région. Mais beaucoup ont aussi le sentiment qu’un certain équilibre devient plus difficile à préserver : accès au logement pour les jeunes et les employés, pression sur les infrastructures, évolution du tissu local ou transformation progressive de l’identité de la commune. 

Sur le terrain, on sent apparaître certaines tensions autour de ces questions. Et ce ressenti ne peut probablement pas être balayé d’un revers de main. Dans le même temps, opposer frontalement “locaux” et “étrangers fortunés” serait évidemment caricatural. La réalité est plus nuancée.

La question est peut-être moins celle d’une opposition entre deux groupes que celle du rythme de développement que l’on souhaite pour les stations alpines et de la capacité à préserver, sur le long terme, ce qui fait précisément leur attractivité : leur authenticité, leur qualité de vie et leur équilibre humain.

La Lex Weber : un exemple des effets secondaires possibles

L’expérience récente de la Lex Weber illustre d’ailleurs la complexité de ces questions. Destinée notamment à limiter l’expansion des résidences secondaires, cette réforme a aussi eu pour effet, dans certaines stations très prisées, de raréfier fortement l’offre disponible.

Dans un marché où la demande internationale est restée très soutenue, cette raréfaction a contribué à une forte hausse des prix de l’immobilier existant et à une concentration croissante de la valeur sur les biens déjà construits.

Comme souvent en matière immobilière, les mécanismes de régulation produisent rarement des effets entièrement linéaires. Certaines mesures poursuivant des objectifs légitimes peuvent aussi générer, à plus long terme, des conséquences indirectes parfois plus complexes qu’anticipé. C’est probablement l’un des aspects les plus délicats du débat actuel.

Des effets cumulés à prendre en compte

Ces réflexions interviennent dans un contexte où le marché immobilier suisse fait déjà l’objet d’un certain nombre de régulations, comme la Lex Weber récemment assouplie ou encore la réforme acceptée en 2025 en vue de l’abolition de la valeur locative, qui n’a pas encore commencé à produire pleinement ses effets.

Pris séparément, chacun de ces instruments poursuit un objectif défendable. Leur combinaison peut toutefois produire des effets cumulés non négligeables sur l’attractivité des stations, la liquidité du marché, la capacité d’investissement des propriétaires ou encore la dynamique économique locale.

C’est probablement là que la réflexion mérite d’être élargie. Car la question devient moins celle d’une mesure isolée que celle d’une vision d’ensemble: quel équilibre souhaite-t-on réellement construire pour l’avenir des stations alpines suisses ?

Quelle vision pour les stations de montagne ?

Les grandes stations alpines ne sont plus uniquement des destinations touristiques saisonnières. Elles sont devenues de véritables écosystèmes où coexistent résidents permanents, résidents secondaires, entrepreneurs, familles internationales, télétravailleurs et acteurs économiques locaux.

Dans ce contexte, les différents outils réglementaires, fiscaux et urbanistiques ne devraient pas être pensés indépendamment les uns des autres. Comment préserver l’accès au logement pour les habitants permanents tout en maintenant une économie locale dynamique ? Comment conserver l’ouverture internationale qui a largement contribué au développement de certaines stations sans perdre leur identité ni leur équilibre ?

Et surtout, comment éviter qu’une succession de mesures prises séparément ne finisse par produire des effets difficiles à anticiper ou à maîtriser ? Le débat autour de la Lex Koller dépasse donc largement la seule question immobilière. Dans les régions touristiques de montagne notamment, il soulève également la question du modèle de développement futur des stations et de leur capacité à préserver un équilibre subtil entre attractivité internationale, vitalité économique et ancrage local.