Quels sont les fonds immobiliers qui traversent le mieux les cycles?

Après des temps mouvementés, les fonds immobiliers suisses retrouvent progressivement les faveurs des investisseurs. La baisse des taux d’intérêt a redonné des couleurs à un secteur qui avait souffert du brusque resserrement monétaire de 2022 et 2023. Pourtant, derrière le rebond des cours, tous les fonds ne présentent pas les mêmes qualités. Certains ont traversé ces années difficiles sans véritable accroc, tandis que d’autres ont davantage subi les aléas du marché.

Dans un contexte où l’investissement immobilier est plus que jamais envisagé sur le long terme, le simple classement des performances annuelles ne suffit plus. Il faut pouvoir identifier les fonds qui ont démontré, sur les cinq dernières années, leur capacité à créer durablement de la valeur tout en conservant une structure financière solide.

Un indice, trois critères

Pour sa première édition, l’indice immobilier.ch a retenu les principaux fonds immobiliers suisses cotés investissant directement dans des immeubles et accessibles aux investisseurs privés. Les fonds réservés aux investisseurs qualifiés, les ETF et les véhicules dont le profil n’était pas comparable ont volontairement été écartés.

Ce classement repose sur trois critères complémentaires. La performance totale sur cinq ans, dividendes réinvestis, représente 50% de la note finale. Ce choix reflète l’importance accordée à la création de valeur sur un cycle complet, qui englobe la pandémie, la remontée des taux d’intérêt puis le début de leur détente.

La deuxième composante est le TER GAV (Total Expense Ratio Gross Asset Value), qui mesure les frais de fonctionnement du fonds. Il s’agit en effet des frais d’exploitation annuels du fonds rapportés à la valeur brute moyenne des actifs immobiliers. Si quelques dixièmes de pour cent peuvent sembler anecdotiques, leur impact sur le rendement cumulé devient significatif lorsque l’investissement est conservé pendant de nombreuses années. Les frais représentent ainsi un quart de la note finale.

Le troisième critère est le taux d’endettement (Loan-to-Value, LTV). Un recours modéré à la dette offre généralement une plus grande capacité d’adaptation lorsque les conditions de financement se tendent ou que les valorisations immobilières corrigent. Ce critère compte également pour 25% de la note.

Cette méthodologie met en évidence une réalité souvent oubliée: les fonds les plus performants ne sont pas systématiquement les plus robustes. La qualité de gestion se mesure aussi à la maîtrise des coûts et à la prudence financière. C’est précisément cette combinaison qui explique la bonne tenue des véhicules arrivant en tête de ce classement.

Le classement 2026

Le premier rang revient à MobiFonds Swiss Property, qui associe une excellente performance sur cinq ans à des frais particulièrement contenus et à un niveau d’endettement parmi les plus faibles de la sélection. Derrière lui, Dominicé Swiss Property Fund obtient 68,25 points grâce à une performance totale spectaculaire de 73,92% sur cinq ans, la meilleure de l’univers étudié. Son LTV DE 28,52% et son TER de 0,71% tempèrent toutefois cet avantage.

Helvetia Swiss Property Fund, IMMOFONDS et Solvalor 61 illustrent chacun, avec des profils différents, la capacité de certains gérants à préserver la création de valeur malgré un environnement de marché particulièrement exigeant.

A l’inverse, les écarts observés entre les principaux fonds restent relativement limités. Cela témoigne d’un marché suisse globalement bien géré, où la sélection ne repose pas uniquement sur le rendement distribué, mais également sur la qualité du patrimoine, la discipline financière et la maîtrise des coûts.

L’indice immobilier.ch ne constitue pas une recommandation d’achat. Il propose une grille de lecture destinée à comparer des fonds présentant des caractéristiques similaires selon des critères objectifs et reproductibles.

Pourquoi l’agio n’entre-t-il pas dans l’indice immobilier.ch?

L’agio – ou, à l’opposé, le disagio – mesure l’écart entre le cours de bourse d’un fonds immobilier et sa valeur nette d’inventaire (VNI).

Un agio élevé signifie que les investisseurs acceptent de payer le fonds plus cher que la valeur de son patrimoine, généralement parce qu’ils anticipent une bonne qualité de gestion ou des perspectives favorables. A l’inverse, un disagio traduit un cours inférieur à la valeur des immeubles détenus.

Cet indicateur influence le prix payé par l’investisseur mais ne renseigne pas sur la qualité intrinsèque de la gestion. C’est pourquoi il n’a pas été intégré à notre indice, qui vise à mesurer la robustesse des fonds, et non leur valorisation boursière.

Pour un nouvel investisseur, un fonds très bien classé mais affichant un agio important peut offrir un potentiel plus limité qu’un fonds légèrement moins bien noté mais négocié à un prix plus attractif.