Assainissement énergétique des fenêtres à Genève

15 octobre 2018 - Je suis propriétaire d’un immeuble situé en ville de Genève, dans un périmètre qui n’est à ma connaissance pas protégé. J’ai déjà changé les fenêtres des appartements qui donnent sur la rue. Suis-je obligé de mettre du double vitrage sur celles qui donnent sur la cour à l’arrière du bâtiment, alors que c’est un environnement calme ?

Assainissement énergétique des fenêtres à Genève

Je suis propriétaire d’un immeuble situé en ville de Genève, dans un périmètre qui n’est à ma connaissance pas protégé. J’ai déjà changé les fenêtres des appartements qui donnent sur la rue. Suis-je obligé de mettre du double vitrage sur celles qui donnent sur la cour à l’arrière du bâtiment, alors que c’est un environnement calme ? De plus, j’ai deux arcades commerciales qui sont actuellement louées. Est-ce que je dois aussi changer les vitrines ? (Alain D, Genève).

La disposition légale qui impose un assainissement des embrasures en façades à Genève est l’article 56Adu règlement d’application de la loi sur les constructions et installations (RCI). Elle prévoit que les propriétaires devaient assainir les embrasures en façades (fenêtres) qui présentent des déperditions énergétiques élevées avant le 31 janvier 2016. Cette obligation concerne plus particulièrement le simple vitrage et vise à réduire la consommation énergétique du parc genevois.

Ce règlement a été modifié à plusieurs reprises, la dernière fois début novembre 2015. Il prévoit quelles sont les normes à respecter en fixant les caractéristiques à préserver, pour les bâtiments protégés, et en indiquant les dérogations possibles.

Il est stipulé que les interventions sur des bâtiments protégés ne sont pas soumises à autorisation, hormis les bâtiments classés pour lesquels toute intervention doit faire l’objet d’une autorisation de construire. Il faut néanmoins, pour tous les bâtiments protégés, que la mise en conformité se fasse dans les matériaux d’origine. De plus, les dimensions des profils ainsi que la partition des vitrages (petits bois structurels) doivent respecter l’architecture du bâtiment.

Les bâtiments protégés sont ceux qui se situent dans des zones protégées (Vieille-Ville et secteur sud des anciennes fortifications, Rôtisserie-Pélisserie, Vieux-Carouge et les villages protégés), les ensembles du XIXème et du début du XXème siècles, ceux qui font l’objet d’un classement, ceux qui figurent à l’inventaire des immeubles dignes d’être protégés et ceux figurant dans un plan de site.

Le règlement contient en outre une liste de cas, concernant toujours les immeubles protégés, dans lesquels des exceptions au respect des exigences des prescriptions énergétiques sont admises. Il s’agit en substance des cas d’adaptation du vitrage avec conservation de la fenêtre, de remplacement à l’ancienne ou de l’ajout d’une deuxième fenêtre à l’intérieur ou à l’extérieur. Des fiches pratiques ont d’ailleurs été éditées et sont disponible en ligne sur le site de l’Office cantonal de l’énergie (OCEN). Dans ces situations d’exceptions, les propriétaires n’ont pas besoin de solliciter une autorisation ni une dérogation au département. Il s’agit ainsi de ce que l’on pourrait qualifier de « dérogation automatique ».

De plus, et pour tous les bâtiments (protégés ou non), l’article 56A RCI prévoit que des dérogations peuvent être accordées lorsque les exigences sont disproportionnées. La disproportion peut être d’ordre patrimonial ou économique, ou réalisée lorsque le bâtiment est voué à la démolition. Dans ces cas, le propriétaire doit demander une dérogation par écrit, à l’OCEN, qui statuera par décision administrative dans un délai de 3 mois.

Enfin, et également pour tous les immeubles, il a été prévu que des prolongations de délai pouvaient être demandées.

Une directive a également été éditée et mise en ligne par l’OCEN afin de préciser un certain nombre de points. Il y est notamment stipulé que les propriétaires de vitrines ont jusqu’au 31 décembre 2025 pour procéder à leur assainissement mais ce délai est écourté en cas de changement de locataire. Dans ce cas, les travaux doivent se faire avant l’entrée du nouveau locataire.

Dans votre situation, il conviendra de vérifier si votre immeuble est situé ou non dans une des zones protégées énoncées ci-dessus, mais il semble que tel n’est pas le cas. Le règlement ne fait aucune distinction selon la situation ou l’orientation des fenêtres. Autrement dit, qu’elles soient sur rue ou sur cour, elles doivent respecter les mêmes exigences. Vous devez donc procéder à leur remplacement. Si vous n’êtes pas en mesure de le faire, vous devez écrire à l’OCEN pour demander un délai, en expliquant les raisons de votre retard.

Il en va différemment pour les vitrines de vos arcades commerciales pour lesquelles vous disposez d’un délai au 31 décembre 2025, sauf si vous avez un changement de locataire dans l’intervalle, c’est à ce moment qu’il conviendra d’agir.

par Anne HILTPOLD, avocate conseil

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER

Crédit photo : Magali Girardin