Décès du locataire : droits des héritiers et succession répudiée

31 janvier 2020 - « Je loue depuis plusieurs années un appartement à une personne qui est décédée il y a quelques semaines. Son loyer a toujours été versé mais plus rien n’a été réglé après son décès. Je viens d’apprendre que les héritiers hésitent à reprendre l’appartement ou à répudier sa succession. Que puis-je faire ? Sont-ils en droit de reprendre le bail ? ». Maître Anne Hiltpold, avocate CGI Conseils, répond à Alix R., Soral.

Décès du locataire : droits des héritiers et succession répudiée

En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers qui ne veulent pas reprendre la chose louée bénéficient d’une possibilité de résilier le bail sans attendre l’échéance, mais en respectant un préavis de 3 mois pour le prochain terme légal, soit pour chaque trimestre de bail.

S’agissant de la reprise du bail, le Tribunal fédéral a considéré que seuls les héritiers qui vivaient dans l’appartement à titre principal, et non de façon intermittente, avec le défunt avant le décès sont en droit de prétendre à cette reprise de bail. Ainsi, les petits-enfants qui viendraient s’installer dans l’appartement de leur grand-mère juste après son décès ne pourraient pas prétendre avoir repris le bail et ne pourraient se prévaloir de la protection accordée par le droit du bail en cas de résiliation du bail par le bailleur.

Mais les héritiers peuvent aussi répudier la succession.

Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.

Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

Le bailleur doit alors être nommé "gardien d’actifs" jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.

Dans votre cas, il convient d’attendre de voir si les héritiers répudient ou non la succession. Si tel était le cas, vous devriez prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé "gardien des actifs".

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

Si les héritiers décidaient de reprendre le bail, vous pourriez le résilier et seuls ceux qui résidaient à titre principal avec le défunt pourraient se prévaloir d’une protection contre ce congé.

par Anne HILTPOLD, avocate CGI Conseils

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER