Fiscalité des biens immobiliers à l'étranger

19 juin 2019 - Un grand nombre de contribuables l’ignore, mais tout un chacun est tenu de déclarer l’ensemble de ses revenus et de sa fortune, y compris les biens possédés à l’étranger. Mis en place en janvier 2017 avec des premiers échanges d’informations depuis septembre 2018, l’échange automatique de renseignements (EAR) permet désormais à l’administration fiscale d’avoir accès aux avoirs et aux biens non déclarés à l’étranger.

Fiscalité des biens immobiliers à l'étranger

Quel impact sur sa déclaration fiscale ?

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune, la valeur de l’immeuble se trouvant à l’étranger sera prise en compte pour la fixation du taux d’imposition de votre fortune en Suisse. Afin de déterminer la valeur de ce bien à l’étranger, l’administration fiscale retiendra en général le prix d’acquisition pour autant que le bien ait été acquis récemment (10 ans ou moins). Si ce n’est pas le cas, ils se baseront sur une estimation du bien ou, éventuellement, sur la valeur locative de ce dernier.

Exemple : si vous avez en Suisse une fortune de CHF 300’000 et un appartement en France valant CHF 100'000, le fisc va taxer votre fortune suisse de CHF 300’000 au taux qui serait appliqué sur une fortune de CHF 400'000.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, le taux applicable suit la même logique que celle utilisée pour l’impôt sur la fortune. C’est-à-dire que le revenu réalisé à l’étranger sera pris en compte pour la fixation du taux d’imposition de votre revenu en Suisse. Afin de calculer ce revenu, l’administration fiscale se basera sur le système suisse et prendra donc en compte la valeur locative théorique du bien s’il n’est pas loué (résidence secondaire/de vacances) ou le revenu locatif réel (objet de rendement).

Exemple : votre revenu suisse s’élève à CHF 150'000 et votre appartement à Lyon engrange CHF 12'000 de revenu locatif, votre revenu de CHF 150'000 sera taxé au taux applicable à un revenu de CHF 162'000.

Est-il possible de diminuer l’imposition de son bien à l’étranger ?

Concernant la fortune, vous pouvez déduire la dette hypothécaire du bien. L’administration fiscale prendra en compte l’ensemble des valeurs de vos biens immobiliers. Vos dettes hypothécaires, quant à elles, viendront en déduction de cette fortune et vous serez ensuite imposé sur le différentiel restant. Cette déduction dépendra également de la répartition de votre portefeuille immobilier entre la Suisse et l’étranger.

Comme pour votre bien en Suisse, vous pourrez déduire les intérêts hypothécaires, ainsi que les frais d’entretien de votre bien à l’étranger, ici encore en fonction de la répartition de votre portefeuille immobilier. A noter que, bien souvent, si le montant des travaux effectués excède le revenu locatif, vous ne pourrez pas reporter le montant supplémentaire en tant que déduction.

Que faire si vous n’avez pas déclaré un bien ou des avoirs que vous possédez à l’étranger ?

Si l’administration fiscale l’apprend, vous risquez un rattrapage d’impôt basé sur les dix dernières années qui peut aller jusqu’à 3x le montant de l’impôt soustrait, augmenté des intérêts moratoires sur l’ensemble du montant à payer.

Afin d’éviter une amende et pour autant que l’administration fiscale n’en ait pas encore eu connaissance, chaque contribuable a l’occasion, une seule fois dans sa vie, d’effectuer une déclaration spontanée afin d’annoncer ces avoirs et biens non déclarés à l’étranger.

par Arthur Petit, Conseiller DL MoneyPark à Nyon

Sources :