Non-paiement du loyer : que faire ?

14 juin 2019 - "Je suis propriétaire d'un appartement que je loue depuis le mois de novembre. Mon locataire a payé les premiers mois de loyer mais ne me paie plus rien depuis le mois de mars. Je lui ai envoyé des rappels, mais cela n’a servi à rien. Que puis-je faire ?" Maître Anne Hiltpold, avocate CGI Conseils répond à Jérôme D., Avusy.

Non-paiement du loyer : que faire ?

L’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer. Si le locataire manque à son obligation de payer le loyer, le bailleur dispose de plusieurs moyens légaux d’action. Il peut tout d’abord faire notifier des poursuites à son locataire. Il peut en outre résilier le bail de manière anticipée. Pour des locaux commerciaux, le bailleur peut exercer son droit de rétention sur les meubles du locataire. Enfin, le bailleur peut faire réaliser les sûretés (la garantie bancaire).

En vertu du contrat-cadre romand, déclaré de force obligatoire par le Conseil fédéral, le loyer ainsi que les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d’avance. Il est également prévu que lorsque le locataire est en retard de plus de 10 jours dans le paiement d’une mensualité et qu’il a fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à l’avance, dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure.

En ce qui concerne la poursuite pour les loyers, le bailleur qui estime avoir une créance de loyer envers son locataire peut lui faire notifier un commandement de payer par l’Office des poursuites.

Le bailleur qui recouvre le loyer arriéré par la voie de la poursuite peut simultanément résilier le bail de manière anticipée. En effet, le locataire qui prend du retard dans le paiement de son loyer s’expose à une résiliation anticipée de son bail. Cette résiliation intervient en deux étapes. Dans un premier temps, le bailleur doit impartir au locataire un délai pour rattraper l’arriéré, en le menaçant de résilier le bail (ce que l’on appelle communément la mise en demeure). A l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas payé son dû, le bailleur peut résilier le contrat.

Ainsi, dès que le locataire est en retard dans le paiement de son loyer, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui doit être de 30 jours au moins, sauf si le contrat prévoit un délai plus long. Ce délai comminatoire doit être imparti par écrit, de préférence sous pli recommandé.

Lorsque le bail porte sur un logement de la famille, le délai comminatoire doit être donné sous pli séparé à chacun des deux époux, même si seul l’un d’eux est titulaire du bail. Ce courrier contenant l’avis comminatoire doit expressément mentionner qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Le locataire doit en effet clairement pouvoir comprendre que le bailleur se réserve le droit de mettre un terme au contrat de bail si l’arriéré de loyer n’est pas réglé dans le délai.

Si le locataire s’acquitte de la totalité du loyer réclamé pendant ce délai comminatoire, voire même le dernier jour, il sera alors à l’abri d’une résiliation anticipée. Si, en revanche, à l’expiration du délai, le locataire ne s’est pas acquitté en tout ou partie du loyer réclamé, le bailleur peut résilier le contrat de manière anticipée (et même si l’entier de l’arriéré est réglé ultérieurement).

A noter que le paiement doit parvenir au bailleur dans le délai de 30 jours. Le seul fait de donner l’ordre à la banque dans ce même délai ne suffit pas. A défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur peut ainsi résilier le contrat moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois, le délai étant le même qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial.

Si le bailleur entend résilier le contrat de bail qui porte sur un logement de la famille, il devra adresser un formulaire officiel sous pli séparé à chacun des deux époux.

Dans tous les cas, le bailleur devra utiliser une formule officielle ad hoc (avis de résiliation en cas de demeure).

Le bailleur n’est pas tenu de le faire sitôt le délai comminatoire expiré. Il ne saurait toutefois attendre trop longtemps, dès lors qu’une résiliation qui interviendrait de nombreuses semaines après l’expiration du délai comminatoire pourrait paraître abusive (la question s’examine toutefois différemment selon que le locataire a payé ou non son loyer après la fin du délai comminatoire).

Par ailleurs, quand bien même les conditions légales sont respectées, il se pourrait que la résiliation du bail soit annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, mais ce uniquement dans certains cas bien précis. Le Tribunal fédéral a jugé que le congé pouvait être annulé dans les cas où le bailleur a réclamé au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance sans être certain du montant effectivement dû, ou lorsque l’arriéré est insignifiant, ou encore lorsque l’arriéré a été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire alors que le locataire s’était toujours acquitté à temps du loyer, ou enfin lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l’expiration de ce même délai.

Dans des jurisprudences récentes, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser qu’une somme de l’ordre de CHF 650.- n’était pas insignifiante (en l’espèce des frais accessoires alors que le loyer était réglé à temps) ou que le simple fait que le solde de l’arriéré soit versé deux jours après la fin du délai n’était pas suffisant, puisqu’il fallait encore que les locataires n’aient jamais été en retard dans le paiement de leur loyer.

Dans votre situation, vous pouvez ainsi d’une part initier une procédure de poursuites à l’encontre de votre locataire et, d’autre part, le mettre en demeure de s’acquitter de l’entier de l’arriéré dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail à défaut de paiement dans le délai imparti. Si le paiement n’intervient pas dans les 30 jours suivant la réception de votre lettre de mise en demeure, vous pourrez alors résilier le bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Enfin, si le locataire ne quitte pas votre appartement après la fin du bail, il vous faudra requérir son évacuation en saisissant les tribunaux compétents.

par Anne HILTPOLD, Titulaire du brevet d’avocat

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Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER