Résiliation de bail avant travaux : est-ce possible ?

6 février 2019 - Je suis propriétaire d’une villa qui est louée depuis de plusieurs années à un locataire. Je projette de démolir la villa et de construire à la place trois immeubles de logements. Je n’ai pas encore obtenu les autorisations de construire mais je dispose d’un projet déjà très élaboré et précis. Puis-je néanmoins résilier le bail du locataire en raison de ce projet ? Si oui, pour quand puis-je résilier ce bail ? Maître Géraldine Schmidt, avocate CGI Conseils, répond à Albert I., Cologny.

Résiliation de bail avant travaux : est-ce possible ?

Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, l’on parle de congé-rénovation.

Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier et ceci même si elle entraine des conséquences pénibles pour le locataire.

Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver en démontrant que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection par exemple.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent car selon le Tribunal fédéral sa présence entrainera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tel qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.

Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée par la présence du locataire dans les lieux.

Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal féd �ral a eu l’occasion de préciser que le congé est abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoqué par ceux-ci, sur l’utilisation à venir des locaux loués.

En outre, le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorisations administratives compétentes.

Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

Il convient d’insister sur le fait qu’un tel congé doit se fonder sur de lourds travaux de rénovation, par exemple, changement complet de la cuisine, des installations sanitaires, rénovation des murs et des sols, et non de simples travaux de modernisation, rafraichissements (peinture des murs par exemple).

Lorsque le bailleur procède à d’importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l’usage de l’objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d’accepter que la rénovation s’étende sur une longue durée et au prix de réduction de loyer.

Dans votre cas, compte tenu du fait que la villa où réside votre locataire sera démolie, la question de la présence du locataire durant les travaux ne se pose pas. La résiliation devra être donnée pour la prochaine échéance contractuelle, au moyen d’un avis officiel de résiliation du contrat de bail. Même si le motif est digne de protection, réel et sérieux, le locataire peut contester ce congé devant les juridictions des baux et loyers.

par Me Géraldine Schmidt, avocate

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matinde 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER