Colocation et contrat de bail : quand l’un des colocataires s’en va…
Je loue un appartement à trois colocataires depuis plusieurs années. Le bail a été signé par les trois personnes et l’une d’elles me demande aujourd’hui de le modifier car elle a quitté l’appartement. Suis-je dans l'obligation d'accepter de libérer le locataire qui n’habite plus dans l’appartement ? Doit-elle me proposer un locataire de remplacement ? Dois-je obtenir l’accord des deux autres colocataires ? (Gaëtan F. Genève)
Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires. Pour le bailleur, il est parfois intéressant d'avoir plusieurs colocataires qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d'entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu'il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail ainsi que de toute autre obligation découlant du bail. Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant est sans effet en vertu du principe de l'invisibilité du congé. Cela n'empêche pas le bailleur, avec l'accord des colocataires restants en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.
Quid si le bail porte sur un logement familial ?
A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celui-ci ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.
Des vérifications indispensables
Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non pour deux des trois colocataires. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît qu’il ne s’agit pas d’une situation d’un couple, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi, mais d’une colocation ordinaire. Vous n'êtes ainsi aucunement obligé d'accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n'occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n'avez de plus aucune obligation d'accepter de transférer le bail aux locataires restants. Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec les personnes qui resteront dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité des locataires restants afin de savoir si leurs revenus leur permettent d’assumer le paiement du loyer.
Si le locataire sortant proposait un locataire de remplacement, avec l’accord des deux autres colocataires restants, qui soit solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions, vous pourriez en théorie refuser, mais alors ce locataire sortant serait libéré de ses obligations. S’il n’obtenait pas l’accord de ses deux colocataires, quand bien même vous seriez vous-même d’accord, cela ne serait pas possible puisque l’avenant au bail devrait aussi être signé par les deux autres colocataires. En d’autres termes, vous ne pouvez pas imposer que le locataire sortant trouve un candidat de remplacement. Les colocataires sont donc condamnés à s’entendre !
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