Acheter son logement, un privilège de plus en plus tardif

Le scénario est devenu familier pour de nombreux trentenaires romands. Après des mois passés à consulter les annonces immobilières, à visiter des appartements pris d’assaut et à recalculer leur capacité d’emprunt, certains finissent par acheter plus loin que prévu, plus petit qu’espéré ou plus tard qu’imaginé. D’autres repoussent leur projet, faute de fonds propres suffisants.

Accéder à la propriété demande aujourd’hui davantage de patience, de stratégie et souvent quelques concessions. Même si aucune statistique officielle ne permet de fixer précisément l’âge moyen du premier achat en Suisse, les professionnels du secteur évoquent régulièrement une fourchette comprise entre 35 et 45 ans. «A Genève, on peut raisonnablement penser qu’il est un peu supérieur à la moyenne nationale», explique Christophe Aumeunier, secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière (CGI).

Des acheteurs au profil très ciblé

Pourquoi cet accès plus tardif à la propriété? Les prix élevés jouent évidemment un rôle majeur mais les conditions de financement pèsent tout autant. Les banques exigent 20% de fonds propres, dont au moins la moitié ne peut provenir du deuxième pilier. «Le facteur le plus impactant, ce sont les fonds propres, confirme Frédéric Dovat, secrétaire général de l’USPI Suisse. Oui, il est possible d’épargner mais cela prend du temps.» Dans de nombreux cas, l’aide familiale devient alors déterminante, sous forme de donation, d’avance d’hoirie ou de prêt.

Les établissements financiers privilégient aussi certains profils. «Aujourd’hui, les jeunes qui parviennent à acheter ne sont pas forcément très riches, mais ce sont des profils très bancables», résume Robert Ischer, président de l’Association des développeurs immobiliers vaudois (ADIV), avant de poursuivre: «Le système favorise dans les faits le couple stable avec deux revenus et idéalement une aide familiale.» A l’inverse, les indépendants, les célibataires ou les ménages aux revenus variables rencontrent davantage de difficultés à convaincre les banques.

Une génération qui fait des compromis

Face à cette réalité, beaucoup de jeunes acheteurs adaptent leurs attentes pour trouver des biens plus accessibles. «Cela implique souvent des sacrifices très concrets: moins de loisirs, moins de vacances et plus de trajets, ce qui peut diminuer la qualité de vie», constate Robert Ischer. Le développement du télétravail a néanmoins facilité certains arbitrages géographiques en rendant plus acceptable un éloignement du lieu de travail. A Genève, cette pression pousse aussi certains ménages vers le canton de Vaud ou la France voisine. Pour Christophe Aumeunier, le problème vient surtout du manque de logements disponibles. «Nous sommes en pénurie de logements et cela touche toutes les catégories, location comme vente. Or plus un bien est rare, plus il est cher.» Le secrétaire général de la CGI rappelle l’existence de la zone de développement genevoise, qui permet à des ménages de devenir propriétaires «à des prix abordables, encadrés par l’Etat, soit 8000 francs par m² ou moins selon les projets». Le problème réside, selon lui, dans la restriction politique dogmatique de construire de la PPE alors que la demande est énorme.

Un rêve qui reste très attractif

Malgré les concessions, les professionnels de l’immobilier restent unanimes: devenir propriétaires garde tout son sens pour les jeunes ménages. «Oui, toujours et sans hésitation», répond Christophe Aumeunier lorsqu’on l’interroge sur la pertinence d’acheter aujourd’hui. Il rappelle qu’à Genève, certaines acquisitions en zone de développement coûtent moins cher qu’une location équivalente sur le marché libre. Pour lui, la propriété reste aussi une manière de construire un patrimoine. «Là où un loyer est de l’argent définitivement perdu, un remboursement hypothécaire augmente votre capital net.» Même constat pour Frédéric Dovat, qui rappelle que l’immobilier demeure «un placement sûr» sur le long terme. La sécurité du logement joue également un rôle important. «La majorité des locataires rêvent encore de devenir propriétaires», observe-t-il, en référence à une récente enquête menée par l’USPI Vaud et la Chambre vaudoise immobilière dans le canton de Vaud.

Frédéric Dovat estime également que l’évolution des parcours de vie pèse dans ce report de l’accession à la propriété. «Les études durent plus longtemps, les premiers emplois ne sont pas toujours les plus lucratifs et les projets de famille arrivent plus tard», souligne-t-il. Autant d’éléments qui retardent mécaniquement le moment où un ménage dispose d’une stabilité financière suffisante pour acheter.

Malgré cela, le responsable de l’USPI Suisse insiste sur l’importance de ne pas voir uniquement les contraintes. «Il ne faut pas acheter pour acheter», rappelle-t-il, mais lorsque le projet est cohérent, la propriété reste «judicieuse et pertinente» car elle permet d’investir dans un bien qui prend de la valeur au fil des années. Robert Ischer souligne lui aussi que les jeunes acheteurs d’aujourd’hui développent souvent une approche plus réfléchie et progressive de la propriété. «La vraie question n’est pas simplement acheter jeune ou attendre. La vraie question, c’est comment permettre une accession progressive, raisonnable et sécurisée à la propriété.» Pour certains ménages, cela passe par un premier achat plus modeste avant d’acquérir plus grand quelques années après.

Construire davantage pour débloquer le marché

Sur les solutions globales à mettre en place, les représentants du secteur convergent largement. Il faut avant tout produire davantage de logements. «Si l’offre reste insuffisante, toutes les aides financières finissent simplement par soutenir les prix», avertit Robert Ischer. Les professionnels dénoncent notamment la longueur des procédures administratives, les oppositions et les délais de construction. Plusieurs pistes sont régulièrement évoquées: alléger certains frais d’acquisition, assouplir les critères hypothécaires ou faciliter l’utilisation du deuxième pilier pour constituer les fonds propres.

Pour Christophe Aumeunier, les mécanismes comme Casatax (qui réduit par deux les droits d’enregistrement (taxes prélevées par l’Etat lors de l’achat d’un bien) à Genève) vont dans la bonne direction, tout comme les outils d’épargne liés aux 2e et 3e piliers. Et tous confirment que, sans augmentation de l’offre, la propriété restera difficilement accessible pour une partie de la classe moyenne. Le rêve immobilier suisse n’a donc pas disparu. Il demande davantage de préparation, de stratégie et parfois de quelques concessions. Et pour beaucoup de jeunes ménages, devenir propriétaires reste encore l’un des grands objectifs d’une vie.