Face à la pénurie de logements, trois exemples de reconversion de bureaux en appartements

C’est une des pistes étudiées pour lutter contre la pénurie de logements. Cependant, pour pouvoir transformer des surfaces de bureaux en appartements, il faut s’armer de patience. A en croire une étude publiée par Wüest Partner, le potentiel réaliste représenterait entre 8000 et 10'000 logements, moitié dans les grandes villes, moitié dans les agglomérations. Pour arriver à cette estimation, les auteurs de l’étude ont évalué chaque immeuble concerné sur la base de 17 variables. Leur verdict: «Les changements d’affectation sont surtout intéressants là où les loyers des logements sont supérieurs d’au moins 100 francs par mètre carré et par an à ceux des bureaux. Ce critère est particulièrement rempli par les communes d’agglomération et les périphéries urbaines où les loyers des bureaux sont modérés et la demande de logements forte.»

Des ateliers-lofts

A Genève, trois propriétaires fonciers ont pris le taureau par les cornes: Axa, Swiss Prime Site et Cham Swiss Properties. Commençons par le projet le moins connu à ce jour, ancré rue du Valais à Genève. Un immeuble de bureaux de 1961 a entamé sa transformation en logements, avec quelques ateliers-lofts, ainsi que des surfaces d’activités et de vente au rez-de-chaussée. Ce seront 57 appartements qui seront livrés au premier trimestre 2027 dans l’immeuble réhaussé de deux niveaux (R + 11) et sept ateliers-lofts dans la barre longeant la rue du Valais, tous en loyer libre.

«La réutilisation d’un bâtiment des années 1960 s’est révélée pertinente grâce à une structure porteuse robuste, une profondeur adaptée et une hauteur d’étage appropriée, un élément fondamental parfois négligé», observe Roman Kralik, chef de projet représentant de la Suisse romande chez Cham Swiss Properties. Cotée à la bourse suisse, l’entreprise est le fruit de la fusion intervenue au printemps entre Ina Invest (spin-off d’Implenia) et Cham Group.

Pourquoi une «hauteur d’étage appropriée»? «Cela permet de créer des logements confortables, conformes à la réglementation et capables d’accueillir les installations techniques, tout en ouvrant la voie à des logements atypiques comme les ateliers-lofts», répond Roman Kralik.

Acquis en octobre 2020, ce bâtiment a fait l’objet d’un mandat d’étude parallèle mené par Implenia Real Estate Development. Le bureau lauréat, Lacroix Chessex Architectes a développé le projet actuel. «Le cadre réglementaire urbain et cantonal s’est avéré contraignant mais gérable, à condition de maîtriser le foncier, d’anticiper les dérogations et d’être proactif dans le dialogue avec les autorités.» Le réemploi de la structure porteuse va amener une économie de CO2 de 27%. «Nous visons la certification SNBS Gold.» Cham Swiss Properties travaille déjà sur un second projet à Genève, à la rue du Grand-Pré.

Swisscom remplacé par du logement

Déposée en décembre 2024, la demande d’autorisation de construire relative au bâtiment qui abritait la direction de Swisscom situé au carrefour du Bouchet a abouti l'automne 2025. Dernier immeuble conçu par feu Arthur Bugna, ce centre administratif avait été réalisé par son fils Jacques avec l’architecte Florian Barro en 1989.

«Les objectifs de réemploi ont été maintenus et nous espérons un retour des autorités courant septembre», déclare Thomas Haag de Swiss Prime Site Immobilien (SPS). Cet important investisseur (son portefeuille comprend 140 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire suisse) a adopté une stratégie de certification. «Tous les projets de construction et de redéveloppement au sein de notre portefeuille doivent être certifiés par un label de durabilité reconnu au niveau national ou international.»

Plusieurs scénarios ont été étudiés. Le choix de transformer cet immeuble en logements s’est rapidement imposé. Cependant, il restait à choisir entre une démolition-reconstruction ou une transformation. Il a finalement été décidé de renoncer à démolir, même si cela aura un impact sur le nombre total de logements (152 au lieu de 200, soit 48 micro-appartements et 104 logements), ceci afin d’améliorer le bilan carbone du bâtiment en faisant du réemploi.

Accompagné par le bureau genevois FdMP, SPS a élaboré une stratégie de réemploi avec l’aide du mandataire Matériuum. Ce dernier a établi un inventaire de tous les matériaux du bâtiment. «Au final, cette rénovation devrait revenir 1,5% plus cher qu’une rénovation standard, mais elle permet d’économiser 18% de CO2», comme le résume Antoine Courvoisier de Swiss Prime Site. Ainsi, de nombreux éléments en béton, ainsi que la façade en granit seront réutilisés.

Nouveau projet

Enfin, troisième exemple: l’ancien immeuble de LODH (actuel Lombard Odier) à l’avenue des Morgines au Petit-Lancy (GE). Construit en 1985, il a été racheté par Axa en 2017. Là aussi, plusieurs scénarios ont été étudiés. Une première demande de démolition pour la reconstruction en logements avait reçu un préavis négatif.

«Représentatif du style international des années 1970 et 1980, l’immeuble se caractérise par des façades entièrement revêtues de verre collé réfléchissant du type façade-rideau dépourvue d’ouvrants, et par un plan de grande profondeur, des caractéristiques a priori peu adaptées aux usages résidentiels», écrivait en début d’année le professeur honoraire EPFL Bruno Marchand, président du collège d’experts qui a œuvré dans le cadre d’un mandat d’étude parallèle (MEP) remporté début 2025 par le bureau Lin Robbe Seiler.

Au final, le projet prévoit de créer environ 200 logements, allant de 2,5 à 5,5 pièces. Le délibératif de Lancy s’est prononcé le 19 juin 2025 en faveur de l’abrogation du plan localisé de quartier. Sauf si des oppositions devaient surgir, le Conseil d’Etat pourrait adopter cet été le nouveau plan localisé de quartier, de quoi ouvrir la voie au prochain dépôt d’une demande de permis de construire. Là encore, le réemploi est au programme avec une déconstruction soignée des structures en place en vue de leur réintégration. Plus de deux tiers des cadres vitrés existants pourront être réutilisés comme parement des nouvelles façades ventilées. Affaire à suivre.