Faire rimer immobilier et tourisme, la difficile équation des régions de montagne

Organisée par la SVIT School, la 16e Journée romande de l’estimation immobilière a réuni début février près de 120 personnes au Musée olympique à Lausanne. La principale thématique abordée lors de la seconde partie de ce rendez-vous a tenté d’apporter quelques réponses sur l’avenir possible des stations de montagne.

Avocat et notaire à Sion, Gaëtan Coutaz a rappelé que «dans le paradis valaisan, l’estimation de la valeur d’un chalet en station n’est plus principalement dépendante du «dieu marché». Celui-ci est désormais contraint par ses anges, ses démons diront certains courtiers qui planifient et surveillent (la LAT), déterminent l’usage (tel que la loi fédérale sur les résidences secondaires) et tendent à en réduire l’attrait à l’étranger (avec la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger).»

La zone chalet ne vaut rien

Ce spécialiste FSA (Fédération suisse des avocats) en droit de la construction et de l’immobilier a rappelé que «si votre chalet n’est pas en zone à bâtir (ZAB), alors il n’y aura pas de possibilité de le rehausser, par exemple. Par ailleurs, s’il a le malheur d’être en zone réservée (ZR), son estimation va en pâtir.» Selon un récent arrêt du Tribunal fédéral, un chalet qui avait été construit en 1997 devra être prochainement démoli car il se trouve en ZR et non en ZAB.

«Le canton du Valais ne fait plus l’autruche. Ainsi, pour qu’un étranger puisse acheter à Zermatt, ce ne sera possible que s’il déplace ses papiers en Suisse», a poursuivi Grégoire Crettaz, fondateur et directeur de READ Conseil Immobilier. Il estime qu’il va falloir: repenser un modèle de développement alpin durable, redéfinir les politiques touristiques, déployer des stratégies de diversification du tissu économique local et mettre en œuvre des politiques foncières proactives.

Le modèle Swisspeak Resorts

«Faire du tourisme, ce n’est pas vendre une résidence secondaire ou principale à un propriétaire, mais vendre une expérience unique à un vacancier», a rappelé pour sa part Philippe Lathion, fondateur du fonds d’investissement Mountain Resort Real Estate Fund SICAV dont la stratégie de placement se concentre sur la construction de complexes touristiques à travers l’Arc alpin suisse exploités sous la marque Swisspeak Resorts. Ces appartements proposés à la location se situent à Thyon 4 Vallées, Meiringen (BE), Vercorin et Zinal.

«En Suisse, le marché immobilier a pris le pas sur le tourisme dans la plupart des destinations alpines qui ont vu leur stock de lits à louer diminuer ces trente dernières années.» Et de relever que la Lex Weber [visant à limiter le nombre de résidences secondaires à la suite de l’acceptation en 2012 d’une initiative populaire sur ce sujet, ndlr] posait une vraie question tout en apportant une mauvaise réponse: «Le thème de la campagne s’est focalisé sur le bétonnage des stations de montagne sans jamais évoquer les incidences sur le développement durable du tourisme. L’interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires a raréfié le produit et provoqué une envolée des prix. Ce phénomène a accéléré encore la croissance du marché immobilier au détriment du tourisme.»

A ses yeux, le principal enjeu pour l’avenir des stations de montagne concerne les stations dites intermédiaires, lesquelles représentent 60% du marché. De quelles stations s’agit-il? Crans-Montana, Nendaz, Villars ou encore Champéry. «L’organisation touristique sera la clé du succès. Le client ne souhaite pas avoir à attendre vingt minutes pour récupérer la clé de l’appartement qu’il loue. Il souhaite, cependant, pouvoir acheter son abonnement de ski directement là où il récupère la clé et, pourquoi pas, pouvoir y réserver quelques cours de ski.» Ne sont pas concernées les destinations touristiques «premium», d’une part (Jungfrau/Titlis, Zermatt, Saint-Moritz, Flims-Laax, Verbier, Gstaad et Klosters), et les destinations de niche, d’autre part: Arolla, Evolène, etc.

Cet expert-comptable devenu expert en tourisme relève par ailleurs qu’il y a un réel problème pour le secteur hôtelier alpin, avec des banquiers qui prêtent des fonds sur quinze ans. Une période jugée trop courte pour permettre un amortissement complet. Néanmoins, il entend rester optimiste en notant que «l’Autriche, avec 2 °C de plus, ne pourra plus enneiger ses domaines skiables», contrairement à de nombreux domaines situés en Suisse.

Les opportunités énergétiques

Parmi les autres thématiques traitées lors de cette journée, les opportunités énergétiques. Avec Arnaud Zufferey, ingénieur en énergie, et Richard Mesple, le directeur général de Local Energy. «Le cap est assez clair, que ce soit au niveau suisse ou dans les cantons: l’objectif est d’atteindre la neutralité carbone en 2050. Cependant, les bases légales changent chaque année. Ces changements sont autant d’opportunités. Il va s’agir d’opérer les transitions énergétiques qui s’imposent, que ce soit en matière d’électricité, de chaleur et de mobilité. Demain, ce sera un maximum d’autoconsommation grâce aux communautés énergétiques locales, au smart metering, aux pompes à chaleur ou encore aux véhicules électriques», explique le premier.

L’ingénieur Richard Mesple, qui a fondé en 2020 Local Energy, une PME lausannoise, développe le modèle du fermage solaire pour équiper les toits d’immeubles en photovoltaïque. «Entre 2014 et 2015, la part de l’électricité solaire dans la consommation de courant finale en Suisse est passée de 1,5 à 14%. Dans le même temps, le prix de ces panneaux a été divisé par dix. Et les batteries suivent la même courbe de prix.» A l’heure actuelle, cette PME gère pas moins de 137 centrales photovoltaïques en fermage. Il s’agit de contrats d’une durée de trente ans. Parmi les avantages liés à ce modèle, un tarif d’électricité inférieur au réseau au profit des locataires. A suivre.