L’impact du conflit ukrainien sur l’immobilier en Suisse

Alors que les élus et les médias ne parlent que de l’adoption de nouvelles sanctions à l’égard des Russes fortunés, il paraît légitime de s’interroger sur l’impact que cela pourrait avoir en matière d’investissements dans la pierre en Suisse.

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Zermatt, avec le Cervin: destination touristique mondiale.

A l’occasion de la sortie de son Global Property Handbook 2022, bouclé à la mi-décembre 2021, Thibault de Saint Vincent, président international de Barnes, a reçu quelques journalistes dans les nouveaux locaux du groupe Barnes au boulevard du Théâtre 8-10 à Genève. «Si le Covid a eu une influence positive sur le marché de l’immobilier de luxe, l’impact de la guerre en Ukraine ne devrait pas être trop important. En effet, les sanctions ne semblent pas avoir de conséquences sur le marché de l’immobilier haut de gamme, car la clientèle russe est quasi inexistante pour les transactions en dessous de 5 millions de francs et reste très marginale pour les transactions au-dessus. Chez Barnes, moins de 2% des mandats supérieurs à 5 millions de francs concernent des Russes. Cette clientèle tend d’ailleurs à être remplacée de plus en plus par des acheteurs ukrainiens. Actuellement, la plupart des clients russes du réseau Barnes en Europe (Londres, Paris, Côte d’Azur, Porto Cervo, Marbella, Alpes suisses et françaises) et aux Etats-Unis (New-York et Miami) sont des vendeurs. En termes d’investissement à l’international, les Russes continuent d’acheter à Dubaï, en Turquie, en Asie du Sud-Est et en Afrique du Sud.»

Clients ukrainiens

Cette constatation est corroborée par les données factuelles que nous recensons quant aux transactions intervenues sur Genève. En 2020, sur 71 ventes de maisons individuelles de plus de 5 millions de francs, seules trois concernaient des citoyens russes: un trader en janvier à Vandœuvres (acquisition à 9,11 millions), un entrepreneur actif dans une chaîne de magasins de sport à Cologny en mars (48,5 millions pour une parcelle de plus de 15’000 m2) et en septembre à Collonge-Bellerive (5,3 millions pour 1200 m2). En 2021, alors qu’il y a eu pas moins de 124 transactions de prestige rien que sur Genève (sans compter les appartements), seules trois concernaient des Russes. La plus élevée étant une à Cologny pour 18 millions pour la compagne d’un entrepreneur actif en Suisse. En revanche, le fils du magnat ukrainien, Damir Akhmetov, a réalisé deux achats entre décembre 2020 et mars 2021 à Vésenaz (Collonge-Bellerive) pour un total de 104 millions de francs. «Nous avons environ 25 nouveaux clients ukrainiens qui se positionnent à l’achat. Pas mal de familles sont venues s’installer dans le sud de la France», ajoute Thibault de Saint Vincent.

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Austin est remontée de la 24e à la 2e place de l'index établi par Barnes.

S’exprimant sur le marché suisse, Jérôme Félicité, président de Barnes Suisse, rappelle que la Suisse reste un îlot de stabilité dans la tempête. «Du fait de la Lex Friedrich, les Saoudiens et les Chinois, par exemple, ne peuvent que très rarement acheter en Suisse, contrairement à Londres, Monaco ou Paris, par exemple.» De quoi fausser significativement la comparaison des prix au mètre carré d’une ville à l’autre. Malgré cela, Genève grimpe dans le Barnes City Index 2022 (classement 2021), passant de la 8e à la 4e place, juste derrière Miami (auparavant 4e), Austin (24e) et Tokyo (déjà 3e). C’est la première fois que Genève se place aussi haut dans ce classement. Genève n’était encore qu’au 31e rang en 2017! «Cela s’explique par sa dimension internationale, sa stabilité politique, économique et sanitaire et par ses indicateurs conjoncturels qui sont restés excellents (progression du PIB, taux de chômage bas en comparaison internationale). La hausse des taux d’intérêts pour les prêts hypothécaires n’est pas encore handicapante pour le marché, mais il faudra suivre cela de près.» Et de citer quelques exemples de belles transactions, notamment à Corsier, un terrain d’à peine 1157 m2 vendu voici quelques semaines pour 8,35 millions de francs à un Français.

Chalet pour plus de 21 millions

Enfin, la présentation s’est achevée par quelques données relatives aux Alpes suisses communiquées par Frank Casanova, directeur général de Barnes Swiss Licensing: «Beaucoup de gens sont restés en Suisse avec le Covid et ont ensuite installé leur résidence principale dans les Alpes, notamment à Verbier et Crans-Montana.» Citons un chalet de 720 m2 (7 chambres) qui a trouvé preneur pour 21,775 millions de francs à Crans-Montana.

Classement des villes en 2021
Barnes City Index 2022 (classement précédent)

1. Miami,Etats-Unis (4)
2. Austin,Etats-Unis(24)
3. Tokyo,Japon(=)
4. Genève(8)
5. Paris, France (7)
6. Londres,Royaume-Uni (=)
7. New York,Etats-Unis(11)
8. Toronto, Canada (15)
9. Madrid, Espagne (16)
10. Stockholm, Suède (5)
11. Zurich(1)
12. Amsterdam,Pays-Bas(9)
13. Monaco(19)
14. Los Angeles, Etats-Unis(=)
15. Copenhague, Danemark(2)