La richesse mondiale s’accélère et se concentre
A l’occasion de la parution de la 20e édition de l’étude Wealth Report réalisée par Knight Frank, nous avons interviewé Yves Cretegny, directeur des ventes chez Naef Immobilier. Il revient notamment sur l’impact de la guerre iranienne sur le marché dubaïote.
L’étude indique qu’il y a 89 nouveaux « super riches » (détenant une fortune supérieure à 30 millions de dollars, hors patrimoine immobilier) dans le monde chaque jour. L’étude prévoit que l’on passe ainsi de 713'626 UHNWI en 2026 à 948'241 en 2031.
Les Etats-Unis dominent massivement cette progression des super-riches avec 41% de UHNWI projetés en 2031. La Chine perd du terrain. Les nouveaux moteurs émergents sont : l’Indonésie (+82%), l’Arabie Saoudite (+63%) et la Pologne (+635 également). Nous en avons profité pour interviewer Yves Cretegny, directeur des ventes de Naef Immobilier et de Naef Prestige | Knight Frank.
On découvre dans le rapport que le Moyen-Orient a tiré son épingle du jeu avec une performance de +9,4% en 2025, tirée par Dubaï (+25,1%). Mais avec le déclenchement de la guerre en Iran, cela semble rendre obsolète cette performance ?
« Vous avez raison de souligner le décalage temporel. Les chiffres du Wealth Report couvrent 2025. Dubaï terminait l’année sur une performance exceptionnelle, avec 990 transactions au-dessus de 10 millions AED rien qu’en janvier 2026.
L’escalade de février-mars 2026 a effectivement marqué une rupture. Les données les plus récentes indiquent une chute des volumes de l’ordre de 30 à 37% sur trois semaines, même si les prix mettent généralement 30 à 90 jours à refléter ces inflexions. Certains anticipaient déjà une correction en raison d’une production neuve massive, la guerre vient amplifier cette dynamique.
Cela dit, deux mécanismes jouent en sens contraire à Dubaï : d’un côté le retrait des investisseurs internationaux prudents, de l’autre l’afflux de capitaux fuyant des juridictions perçues comme plus à risque. La trame historique dubaïote , le Printemps arabe 2011, le déclenchement de la guerre en Ukraine en 2022, montre que les crises régionales finissent généralement par renforcer Dubaï plutôt que l’affaiblir, mais l’ampleur de la production neuve actuelle complique le diagnostic.
Pour la Suisse, l’enseignement est ailleurs : ces moments de turbulence régionale renforcent typiquement l’attractivité des juridictions perçues comme stables sur le long terme. Genève, Zurich et les Alpes suisses bénéficient structurellement de ces phénomènes, c’est précisément ce que documente le Wealth Report quand il cite la Suisse parmi les destinations bénéficiant des recompositions en cours.”
Cette 20e édition relève la force des « branded residences », qu’en est-il exactement en Suisse romande ?
« La résidence Fendi de Crans-Montana est en effet l’exemple le plus visible en Suisse romande à ce jour. Beaucoup de monde s’intéresse à ce type de concept mais personnellement je n’ai pas vu passer d’autres projets.
Selon Annabelle Common, notre responsable ventes Alpes, dans les Alpes suisses nous sommes encore à un stade très précoce. Ce trend existe, mais il n’est pas encore très visible sur le terrain.
La Suisse est structurellement différente, entre les contraintes de construction, la Lex Koller, la Lex Weber ; toutes les réglementations sur les résidences secondaires, des restrictions communales / locales etc. tout ceci rend ces projets plus lents et plus complexes à développer que dans d’autres marchés.
Sur la performance comparative : à l’échelle internationale, Knight Frank documente une prime de prix de l’ordre de 25 à 35% pour les branded residences. Cette prime tient à trois éléments principaux : la garantie d’un standard de service hôtelier intégré, la simplicité opérationnelle pour des acquéreurs qui passent peu de temps sur place, et une valeur de revente plus prévisible grâce à la marque.
Ce segment est donc encore émergent en Suisse Romande. Notre marché présente une particularité : la qualité architecturale et la qualité d’exécution suisses sont déjà reconnues à l’international. La marque devient alors moins une garantie qu’un signal de positionnement et de service. C’est probablement par cet angle, celui des services hôteliers intégrés, que ce segment se développera le plus chez nous. »
Observez-vous un afflux d’acheteurs venant du Royaume-Uni et des États-Unis ?
« Le phénomène est réel et observable, mais demande à être nuancé. Sur les flux britanniques, l’abolition du régime non-dom a déclenché une recomposition que la Suisse capte effectivement, aux côtés de Monaco, de l’Italie et des Émirats. Nos équipes constatent un flux de prospections britanniques en croissance depuis fin 2024, mais pas forcément toujours concrétisé. En revanche, le fait majeur que nous constatons aujourd’hui est une baisse significative de l’âge moyen de la clientèle s’installant au forfait. Il s’agit désormais essentiellement de jeunes familles avec des enfants en bas âge.
Sur les flux américains, la situation est plus contrastée. Le rapport montre que la fameuse ‘vague américaine’ s’est davantage dirigée vers Paris, l’Italie, le Portugal et le sud de la France que vers la Suisse. Cela tient probablement à la spécificité du cadre suisse Lex Koller, exigences de résidence active qui sélectionne mécaniquement des profils différents.
Notre observation sur le terrain : les Américains qui viennent en Suisse romande sont moins dans une logique de ‘plan B’ qu’on pourrait l’imaginer. Ils viennent pour des raisons précises — souvent professionnelles, familiales ou liées à l’éducation des enfants. C’est une clientèle d’installation durable plutôt que de mobilité opportuniste. »
Justement en matière de Lex Koller ce rapport estime que les restrictions d’achat imposées poussent les acheteurs internationaux à prendre résidence en Suisse plutôt qu’à simplement y posséder une résidence secondaire. Qu’en pensez-vous ?
« Le mécanisme identifié par le Wealth Report correspond exactement à ce que nous constatons sur le terrain. La Lex Koller, souvent perçue comme un frein à l’attractivité suisse dans le luxe agit en réalité comme un filtre qui sélectionne mécaniquement des clientèles qui choisissent l’installation durable plutôt que la mobilité opportuniste.
Cette sélection a des effets concrets sur la qualité de notre clientèle internationale. Là où d’autres juridictions captent des fortunes en transit qui passent quelques semaines par an dans leurs résidences, la Suisse attire des familles qui s’engagent dans la durée qui scolarisent leurs enfants ici, qui investissent dans leurs réseaux locaux, qui contribuent à l’écosystème.
Notre responsable Alpes fait le même constat. La Lex Koller qui est aussi perçue comme une contrainte en Valais est en réalité une vraie force, cela filtre naturellement la clientèle vers des profils réellement engagés. À Verbier, cela a été renforcé par le développement d’une vraie infrastructure à l’année. L’évolution de l’école internationale, avec la fusion et l’arrivée de Dukes Education, a été un vrai catalyseur, donnant aux familles la confiance nécessaire pour s’installer tout en gardant un mode de vie très international.
L’enseignement stratégique pour la Suisse est important : dans un monde où la mobilité des grandes fortunes devient superficielle, passant moins de 90 jours par an dans leurs hubs comme le documente le Wealth Report le cadre suisse construit involontairement un avantage compétitif durable. Nous attirons les clients qui s’investissent dans le territoire, pas ceux qui le consomment.