Le calcul des m² de son bien n’est pas si simple que cela
Contrairement à d’autres pays, tels que la France, la Suisse ne possède pas une loi unique permettant de savoir comment se calculent les m² de notre appartement ou de notre villa. Le calcul dépend généralement du contexte.
Comment calculer la surface de sa villa lorsque l’on désire la mettre en vente ou en location? Est-ce qu’un home cinéma au sous-sol peut être intégré dans la surface habitable nette? Des questions de ce type sont multiples. «Il est vrai qu’il n’est pas toujours simple de s’y retrouver», confie Fabio Melcarne, un expert qui donne des cours au sein de l’USPI Formation et du SVIT Romandie.
L’administrateur de Melcarne SA, une société genevoise spécialisée dans le courtage, a accepté de résumer la pratique en vigueur à Genève. En ce qui concerne les autres cantons romands, la donne diffère légèrement. Ainsi, en ce qui concerne la surface de vente, c’est la surface nette qui entre en considération dans les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel. En Valais, on utilise plutôt la surface de vente brute. Nos explications.
Trois méthodes principales
Commençons par Genève où trois méthodes cohabitent en quelque sorte: la surface utile selon la norme SIA 416 (soit la surface habitable nette), la surface de vente brute PPE et la surface de plancher.
En quoi consiste la surface utile? Il s’agit d’une norme privée considérée comme la «bible» technique utilisée par tous les professionnels (géomètres, architectes). Elle définit précisément les termes de surface de plancher (SP), surface nette (SN) et surface de construction (SC).
«La surface utile principale est essentiellement utilisée pour les objets mis en location. C’est en fait la mesure dite «balayable», car elle correspond à la surface réellement disponible au sol à l’intérieur des pièces, utilisée pour la location», résume Fabio Melcarne.
Autrement dit, la surface utile inclut les armoires encastrées, la cheminée, la cuisine, et les radiateurs. Par contre, elle exclut les murs internes, les gaines techniques et les surfaces extérieures (surface externe utile).
Les murs extérieurs comptés ou pas?
Si l’on en vient maintenant à la surface de vente brute PPE, telle que le recommande l’Association genevoise des ingénieurs et géomètres brevetés, celle-ci est utilisée lors de l’achat d’un appartement. Elle est plus grande que la surface habitable. Précisons que les recommandations de l’Association genevoise des géomètres (AGG) constituent la base de calcul des surfaces PPE que l’on retrouve dans les cahiers PPE genevoise. Elles sont reprises par l’Association des promoteurs genevois et l’USPI Genève. Ces surfaces de vente brute sont inscrites dans le règlement de copropriété, lequel est déposé au registre foncier. Elles deviennent donc juridiquement contraignantes pour les propriétaires.
«Contrairement à la surface nette, la surface de vente brute PPE va inclure les murs extérieurs à 100%. On mesure jusqu’à la face externe de la façade. Pour les murs mitoyens, on mesure jusqu’à l’axe médian du mur qui vous sépare du voisin ou de la cage d’escalier et on comptabilise 50%. Enfin, les murs intérieurs et autres cloisons sont également ajoutés à 100% à la surface de vente brute», détaille l’expert. Ajoutons à cela la question des gaines techniques. «Si elles sont peu importantes, elles sont généralement incluses dans la surface lorsqu’elles sont à l’intérieur de l’appartement.»
A l’inverse, dans les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel, c’est la surface de vente nette qui est utilisée. Autrement dit, les murs extérieurs et mitoyens ne seront pas ajoutés à la surface de vente nette.
Quid du balcon ou d’une terrasse?
Comme le diable se cache dans les détails, qu’en est-il des balcons, loggias, terrasses ou vérandas? Alors que les cahiers PPE indiquent les m² des surfaces extérieures à 100%, l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) recommande d’appliquer certaines pondérations pour déterminer la surface de vente.
Pour les balcons et loggias, la pondération est de 50%. Autrement dit, un balcon de 12 m² ajoute 6 m² à la surface de vente. Aussi surprenant que cela puisse sembler, cette pondération ne sera pas la même pour les terrasses: 33%. Ainsi, une terrasse de 30 m² n’ajoute que 10 m² à la surface de vente. Enfin, en ce qui concerne les vérandas, cela va dépendre si cet espace est chauffé et isolé comme le reste de l’appartement. Dans ce cas, 100% de la surface sera intégrée dans la surface de vente.
Par contre, il est recommandé de ne pas inclure dans le calcul de la surface de vente PPE, les caves (sauf si elles sont intégrées au lot de manière exceptionnelle), les greniers non aménageables et les places de parking. Celles-ci font l’objet d’un lot séparé ou d’un droit d’usage.
La surface de plancher
Reste encore ce qui est appelé «la surface de plancher dans la loi genevoise sur les constructions et installations diverses (LCI) et son règlement d’application. «Les bases de calcul de la LCI servent à déterminer les droits à bâtir, les taxes et la conformité aux règlements de zone», relève Fabio Melcarne.
La surface de plancher (SP) est la notion centrale pour obtenir un permis de construire. De quoi s’agit-il? C’est la somme des surfaces de plancher de chaque étage, mesurées à l’extérieur des murs. Elle va donc inclure l’épaisseur complète des murs extérieurs et des isolations, ainsi que toutes les surfaces fermées et couvertes. En général, la SP exclut les vides de construction, les gaines techniques majeures et les parties non fermées (comme les balcons ouverts).
Dernière précision: une surface habitable est destinée à la vie quotidienne. Elle doit être chauffée, isolée, ventilée et disposer d’un éclairage naturel (fenêtres). A Genève, on ne compte comme habitable que les surfaces ayant une hauteur sous plafond de minimum 240 cm (pour moitié entre 180 et 240 cm).
La surface habitable ne doit pas être confondue avec la surface utile, qui est une notion plus large et commerciale. Elle représente la totalité de la surface dont l’acquéreur ou le locataire peut faire quelque chose, même si l’espace n’est pas légalement habitable. Autrement dit, on peut y intégrer des salles de jeux en sous-sol, ou encore des home cinémas et carnotsets, tout comme une buanderie ou une cave à vin. Tout comme les espaces extérieurs (les terrasses sont alors comptées à 100%) ou même les combles non aménagés mais accessibles. «La surface utile est souvent utilisée pour la vente de villas. Un courtier annoncera une villa de 250 m² utiles alors qu’elle ne fait que 160 m² habitables, ceci pour valoriser un sous-sol aménagé. Je conseille toujours au courtier de faire preuve de transparence sur la méthode de calcul utilisée», ajoute notre expert.