Les anti-cyclistes immobiliers
Peut-on interdire à un âne qui a soif de… boire? Compliquer, freiner ou règlementer l’achat immobilier, c’est presque impossible. Les anti-cyclistes peuvent toujours pédaler.
Où vont les prix? L’immobilier suisse, au sens large (immobilier des particuliers et des investisseurs) a doublé de valeur en quinze ans, toutes régions, catégories et destinations confondues. C’est un fait, on nous le rabâche. Dans cette même durée, les taux d’intérêt hypothécaires ont été divisés par quatre. L’économie va, les flux démographiques entrants sont constants, le foncier n’est pas extensible, il est rare. Pas besoin de rédiger un doctorat pour s’imaginer qu’en 2022, à influences constantes, les prix augmenteront. Probablement de 3% ou 5% en moyenne (la moyenne est un curseur arithmétique facile, qui, en vérité, ne signifie pas grand-chose; on s’en contentera). Le bavardage médiatique ou politique sur ce sujet est fatigant. C’est lassant.
Un cycle, qu’est-ce que c’est?
En économie, on parle d’une «roue», une période de tendances répétées (ça monte, ça baisse…). En ce qui concerne la pierre, le cycle haussier a commencé en 2002. Vingt ans! Il s’est accéléré depuis 2014, certes, mais après une crise violente que les moins de… 20 ans n’ont jamais comprise. C’était le crash immobilier des années 1990. Officiellement 50 milliards de pertes chez les créanciers d’alors (source Banque nationale suisse), le triple, probablement chez tout le monde. La statistique, en Suisse, est au niveau du Burkina Faso!
Un risque?
La BNS s’alarme depuis 2015 au moins du sort des 700 milliards de francs d’hypothèques qui grèvent la fortune des Suisses, celle des particuliers. Elle a bien raison en théorie, totalement tort dans les faits. Certes, si le prix moyen des hypothèques augmentait d’un pourcent, les propriétaires endettés payeraient 7 milliards en plus, chaque année, sans compter le risque de devoir amortir leurs emprunts, du fait que la valeur de leurs logements baisserait tout aussi automatiquement. Peu importe les durées de taux fixes. C’est «l’appel de marge», technique bancaire d’amortissement forcé, lisible en petit caractère dans n’importe quel contrat de crédit. L’effet destructeur de cette clause, c’est un multiple du risque de payer plus cher son emprunt. Qui en parle?
Le pyromane incendié!
Il est peu probable que les taux, à périmètre économique constant, s’envolent avant 2025. Notre monnaie est trop forte, entre autres motifs. Cependant, lorsque l’on achète ou construit, pour soi, c’est pour longtemps et pas pour la durée d’un emprunt. Le carburant de la valorisation, sa drogue, (dans l’immobilier comme dans les valeurs mobilières, bourse, matières premières ou obligations…) c’est le prix de l’argent. Revenant à la BNS, comment comprendre que le gendarme qui impose des intérêts négatifs aux épargnants puisse s’étonner que ses victimes se dirigent vers ce qu’il pense être une épargne moins viciée?
L’épargne de grand papa est une bêtise!
Auriez-vous XXX mille francs (je simplifie) pour vos vieux jours, placés à la caisse d’épargne du coin, seriez- vous content de lire en fin d’année qu’on vous a pris 0,75% d’intérêts négatifs, 0,25% de frais de tenue de compte et perdu en valeur celle, sans doute réelle, de l’inflation? Disons encore 2% de moins. En tout, payer 3% pour avoir le droit d’épargner? Le vaccin devient poison.
Les mesures anti-cycliques, qu’est-ce que c’est?
Il s’agit simplement d’imaginer un frein, une sorte de thérapie (le masque sans vaccin) qui serait l’assurance d’éviter dans le porte-monnaie des endettés, le prix ou la correction d’une bulle, que de petits épargnants, un peu dadais, n’auraient pas vu venir et qu’ils seraient incapables de supporter, si…
La bulle est ronde.
Toutes les théories économiques convergent sur un point: nous sommes en situation de bulle depuis trois ans au moins quoi qu’en disent ceux dont l’industrie est de prêter plus. Mais cette bulle peut durer dix ans, qui sait? Entre-temps, que faire? Ceux qui ont acheté depuis vingt ans n’ont-ils pas eu raison? Le levier d’une autorité des marchés ne porte que sur la proportion de fonds propres des particuliers. Hausse des prix et exigence d’apport de sa propre épargne, ce sont les faibles moyens pour freiner l’engouement. Dans les faits, c’est complètement inefficace. Tout le monde triche.
Un risque, ça s’amortit!
Le bas blesse, ici, sur l’approche qu’ont les acteurs politiques ou économiques d’une vertu cardinale: l’amortissement. Les 20% de fonds propres exigés sont scandaleusement insuffisant pour absorber une correction du marché. Plusieurs études mesurent que ce besoin avoisine les 37%. Il s’agit donc, plutôt que de pénaliser, de favoriser une épargne parallèle, capable d’encaisser un accident. Une sorte d’assurance. Notamment en imaginant un cadre de défiscalisation motivant, limité à l’amortissement. Ce serait plus malin que de pérorer au sujet des valeurs locatives, les subventions ou des déductions de détail.
Entre temps, les anti-cyclistes pourront toujours pédaler, à moins d’imaginer des arrêtés fédéraux urgents, par lesquels l’Etat fixerait les prix. Ce n’est pas impossible.