L'intérêt d'un partenariat public-privé
Lors d'une rencontre organisée par immobilier.ch, USPI Vaud et l'ADIV, la conseillère d'Etat Christelle Luisier Brodard a réaffirmé qu'il y a une réelle nécessité à travailler ensemble pour trouver des solutions à la crise du logement.
Depuis l’adoption de justesse de la loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), les logements à loyer abordable ne cessent de faire parler d’eux. C’est pourquoi la rédaction d’immobilier.ch a tenu à consacrer un évène- ment à cette thématique, le 5 mai dernier, pour faire le point sur la situation: «Privés et collectivités publiques, comment collaborer pour construire des logements à loyer abordable?» Co-organisée avec l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) Vaud et l’Association des développeurs immobiliers vaudois (ADIV), et avec le soutien de Vaudoise Assurances, la manifestation a attiré une centaine de professionnels, dont les représentants d’une quinzaine de collectivités publiques.
Un marché sous tension
C’est au sein de l’Ecole hôtelière de Lausanne (EHL) que la rencontre s’est déroulée. La matinée a débuté avec la conseillère d’Etat brillamment réélue dès le premier tour et en charge du Département du territoire, Christelle Luisier Brodard. «La crise sanitaire a bouleversé nos habitudes et nous a rappelé à quel point un logement adapté était important.» Rappelant les tendances lourdes de la demande pour des biens de plus grande taille et un taux de vacance en nette amélioration dans l’ensemble du canton, la magistrate a néanmoins pointé du doigt la pression du marché qui devrait encore s’accentuer ces prochaines années.
«Selon les scénarios démographiques, poursuit la magistrate, nous pourrions atteindre plus d’un million d’habitants dans le canton en 2044, soit 200’000 habitants de plus qu’aujourd’hui. Sachant qu’il y a en moyenne 2,2 personnes par logement, cela représente un potentiel de 90’000 habitations à construire d’ici là.» Mais il ne suffit plus d’avoir un terrain pour pouvoir y bâtir, comme il y a quelques décennies. Désormais, il faut jongler entre les oppositions de la population, la transition écologique et le déficit de main d’œuvre. Une liste de défis qui s’allonge lorsqu’il s’agit de logements à loyer abordable puisque le rendement se veut moins élevé. Répondant à une demande de notre rédacteur en chef, la magistrate a communiqué quelques chiffres quant à l’impact de la LPPPL (appelée aussi L3PL). Depuis 2018, date d’entrée en vigueur de la LPPPL, on connaît 46 communes ayant des logements d’utilité publique, représentant 1177 logements à loyer abordable. «Il y a une réelle nécessité de travailler ensemble, privés et collectivités publiques, pour trouver des solutions qui nous permettent à tous d’atteindre nos objectifs», a souligné Christelle Luisier Brodard.
Nous sommes effectivement confrontés à une lourdeur des procédures
S’en est suivie la table ronde, démarrant justement par un exemple de partenariat public-privé réussi. Celui du quartier de la Croisée à Renens. A la suite d’une explosion dans les années 1990, ce quartier qui avait été laissé en friche, a finalement trouvé une issue réjouissante. «Nous nous sommes mis d’accord sur le type de logements que nous souhaitions dès le départ puis, tout au long du processus de construction, nous avons été des partenaires. Avec 21’000 habitants pour 3 km2, Renens est un territoire extrêmement dense, nous avons donc dû apprendre à tous collaborer et cela a donné un magnifique partenariat», s’est remémoré Jean-François Clément, le syndic de la commune. Un retour d’expérience positif partagé par Anthony Baumberger, développeur immobilier et représentant de la coopérative Logacop: «Ce projet à 100 millions de francs a été initié par mon père, c’est dire s’il a fallu du temps pour le concrétiser, mais la Croisée et ses 160 logements, a permis de transformer ce lieu à l’abandon en beau quartier sans que l’on ne se sente obligé par la loi de créer des logements à loyer abordable. Cela faisait sens.»
Un travail de dialogue de longue haleine entre le privé et le public qui est impératif pour Robert Ischer, développeur immobilier et président de l’ADIV: «Il est primordial de relever qu’il n’y a pas que le droit de préemption comme outil qui permette de construire du logement à loyer abordable. Je dirai même plus, si nous souhaitons faire de la qualité, que nous ne pouvons pas y arriver sans travailler main dans la main.» Comme l’a très justement mentionné l’ancien préfet et délégué des communes auprès de la fondation Equitim, Marc-Etienne Piot, «les communes n’ont pas pour vocation de devenir des développeurs immobiliers». Via notamment le droit de superficie, la fondation Equitim a mené depuis sa création en 2015, dix opérations (soit 322 logements, dont 45% sont compatibles à la LPPPL).
Il n'y a pas que le droit de préemption comme outil qui permette de construire du logement à loyer abordable
Des procédures à rallonge
C’est finalement sur la problématique des délais que l’échange s’est clôturé, encourageant la magistrate en charge du Territoire à revenir sur ce point «fondamental» selon elle. «Nous avons des investisseurs prêts à investir, des développeurs prêts à développer, des constructeurs prêts à construire et des communes prêtes à mettre à disposition du foncier dans le cadre du développe- ment de leur ville mais effectivement nous sommes confrontés à une lourdeur des procédures qui est conséquente.» Un cri d’alarme adressé par de nombreuses communes qui peineraient à concilier les divers intérêts, sans doute tous important, mais trop souvent divergents. Cet enjeu serait cependant «prioritaire ces prochaines années» aux yeux du gouvernement vaudois. Preuve en est, le Conseil d’Etat vaudois vient de demander un crédit de 10 millions de francs au Grand Conseil afin de refondre le système d’information des permis de construire. A suivre.