Piloter son patrimoine plutôt que le subir

Abolition de la valeur locative, rénovation énergétique obligatoire, loyers encadrés ou encore transformation des usages, le propriétaire privé se trouve de nos jours face à un puzzle dont les pièces semblent se multiplier. C’est pourquoi, à la tête d’Argecil (société genevoise fondée en 1948 par Claude Bigar), Michel Narbel observe du haut de ses 30 ans d’expérience dans le secteur un basculement vers une gestion immobilière plus stratégique que jamais. Forcée de s’adapter, l’entreprise, dont le portefeuille atteint aujourd’hui près de 315 millions de francs, s’est transformée peu à peu en acteur hybride, étant à la fois gérante, conseillère holistique, experte fiscale, technicienne du bâtiment et accompagnatrice successorale. Une approche intégrée plus que nécessaire que Michel Narbel nous détaille.

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Michel Narbel, directeur général Argecil.

Le contexte immobilier a beaucoup changé ces dernières années. Quel regard portez-vous sur cette évolution?

Le monde immobilier n’est plus le même. Il est plus juridique, plus polarisé, plus contraignant. La dernière mutation majeure en date est celle des votations de septembre sur la valeur locative mais avant cela, il y a eu par exemple la hausse des exigences énergétiques, les référendums locaux contre des plans de quartier, la multiplication des lois comme la LDTR à Genève ou la LPPPL dans le canton de Vaud, celle sur le CO2... Autrefois, le gérant louait, initiait des travaux et réglait les problèmes quotidiens. Désormais, nous devons devenir des conseillers stratégiques capables d’évoluer dans un cadre réglementaire dense, avec des enjeux sociaux, énergétiques et économiques multiples.

Justement, quel est le rôle d’Argecil dans ce paysage?

Il agit en interlocuteur unique. Nous assurons les métiers historiques (gérance, PPE, courtage, direction de travaux) et nous allons plus loin en apportant un conseil complet avec la valorisation d’actifs. Tandis qu’un propriétaire institutionnel possèdera tout un service pour l’orienter, les propriétaires privés sont souvent entourés d’une multitude d’interlocuteurs (régie, notaire, fiduciaire, architecte...) qui réalisent leur travail comme il faut mais en silos, sans réelle vue d’ensemble. Résultat: le propriétaire «subit» souvent son immeuble. Nous lui offrons l’équivalent de l’asset management, adapté aux privés. Cette lecture à 360° transforme la gestion immobilière en véritable stratégie patrimoniale.

Typiquement, avec les loyers encadrés, comment continue-t-on à créer de la valeur?

C’est précisément là que notre approche se démarque. Quand le cadre légal bloque les leviers traditionnels de rendement, il faut savoir activer d’autres ressorts pour créer de la valeur. Nous intervenons notamment sur quatre axes.

1. LA VALORISATION DU POTENTIEL NON BÂTI ET DES RÉSERVES DE DENSITÉ: dans de nombreux cas, un terrain ou un immeuble dispose encore d’un potentiel constructible inexploité. En analysant les règlements communaux, les coefficients d’occupation et la faisabilité technique, il s’agit d’identifier les marges de développement. Cela peut déboucher sur la création de nouvelles surfaces habitables, la surélévation d’un bâtiment ou la reconversion d’un espace existant.

2. L’OPTIMISATION DE L’ÉTAT LOCATIF: il arrive fréquemment qu’un immeuble soit sous-exploité, avec des loyers historiquement bas ou des surfaces mal valorisées. Il faut alors réaliser une analyse fine de l’état locatif pour ajuster, dans le respect des cadres légaux, les loyers au niveau du marché. Cette démarche, encadrée et argumentée, permet d’améliorer le rendement net tout en maintenant une relation équilibrée avec les locataires.

3. L’ANALYSE PATRIMONIALE ET FISCALE: cela revient à identifier les leviers fiscaux disponibles, que ce soit au niveau de la structure de détention, du financement ou de la planification successorale. Une réorganisation bien pensée peut générer une amélioration nette du rendement global, sans hausse de loyer.

4. L’ANTICIPATION RÉGLEMENTAIRE ET TECHNIQUE: accompagner les clients dans la rénovation énergétique, non pas comme une contrainte mais comme une opportunité. Des investissements ciblés améliorent la valeur verte du bien, réduisent les coûts d’exploitation et préservent le patrimoine sur le long terme.

Avez-vous un exemple récent de valorisation réussie?

Oui, un cas très emblématique est celui d’un immeuble familial à Renens détenu depuis plus de trente ans. Les propriétaires souhaitaient le transmettre à leurs enfants mais ignoraient son potentiel véritable. Notre analyse a révélé l’intérêt d’une surélévation de deux niveaux et d’un état locatif largement sous-exploité. Nous avons accompagné la création de six appartements supplémentaires, tout en réajustant progressivement les loyers existants. Pour obtenir ainsi +25% de valeur vénale, un immeuble entièrement modernisé et une transmission facilitée. Et surtout, nous avons permis à la famille de transformer un héritage émotionnel en patrimoine vivant et pérenne.

Comment se préparer aux bouleversements du marché dans les cinq prochaines années?

Les clés seront la flexibilité et l’anticipation. Modifier les typologies, valoriser les espaces inutilisés, transformer des bureaux en logements, optimiser la 5e façade avec le photovoltaïque, réduire les charges grâce à l’autoconsommation... Le taux de vacance reste très faible mais les normes évoluent vite. Anticiper, c’est éviter d’être submergé. Notre rôle sera celui d’assurer cette veille, d’accompagner les propriétaires et de leur offrir une lecture globale qui dépasse les silos traditionnels.

Propos recueillis par Julie Müller-Pellegrini